จากกรณีการเพิกถอนใบอนุญาตการปลูกสร้างอาคารคอนโดขนาดใหญ่กลางเมืองโดยศาลปกครองกลาง ทั้งๆที่อาคารนั้นได้สร้างเสร็จไปแล้วนั้น แม้เรื่องทางกฎหมายจะยังไม่ถือเป็นที่สิ้นสุด แต่ก็เป็นกรณีศึกษาสำหรับผู้ที่จะซื้อคอนโดมิเนียมควรรู้ไว้ และควรเช็กอะไรก่อนซื้อห้องคอนโด ซึ่งมีประเด็นที่น่าสนใจดังนี้
กรณีศึกษาคอนโด “แอชตัน อโศก”
ข้อที่เป็นปัญหาหลักๆสำหรับกรณี แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นอาคารสูง 51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 คือ เรื่องถนนทางเข้า-ออกของโครงการ ซึ่งศาลปกครองกลางได้ตีความว่าขัดต่อข้อกฎหมายควบคุมอาคาร(กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อใช้กำกับอาคารสูง(อาคารที่สูงกว่า 23.00 เมตร) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ(อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตร) เพื่อสร้างความปลอดภัยในการใช้อาคารและผลกระทบต่อชุมชน (เช่น การดับเพลิง การหนีไฟ) แน่นอนว่า คอนโดขนาดใหญ่ๆใจกลางเมืองนั้นส่วนมากจะเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษแทบทั้งสิ้น ซึ่งในกฎกระทรวงฉบับนี้ หมวดที่ 1 ข้อ2 ได้กำหนดไว้ว่า อาคารขนาดใหญ่พิเศษนั้น ต้องมี ซื้อคอนโด
- แนวเขตที่ดินประชิดติดสาธารณะ(ทางเข้า-ออกนั่นเอง)ต้องไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร
- ถนนสาธารณะหน้าโครงการนั้น จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร
ซึ่งกรณีคอนโดนี้ ผู้ฟ้องร้องหยิบยกประเด็นว่า แม้ว่าทางเข้า-ออกจะกว้าง 13.00 เมตร ก็จริง แต่ว่าทางเข้า-ออกนั้นมิใช่ที่ดินของคอนโดเอง แต่ได้ไปผนวกเข้ากับที่ดินต่างเจ้าของเพื่อให้ได้มาซึ่งทางออกสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายกำหนดไว้
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ศาลปกครองกลางได้พิพากษาว่าการทำลักษณะนี้ขัดต่อข้อกฎหมาย แต่ก็ยังคงเป็นสิทธิของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์(คอนโด)สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดต่อไปได้ ซึ่งยังคงต้องติดตามกันต่อ เพราะจะกลายเป็นบรรทัดฐานต่อไป และหวังว่าจะหาทางออกที่ดีกันได้ เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อคอนโดและชุมชน
ควรเช็กอะไรก่อนซื้อห้องคอนโด
เชื่อแน่ว่าเมื่อผู้บริโภคได้อ่านข่าวแบบนี้แล้ว ต้องเกิดคำถามขึ้นในใจว่า หากจะซื้อคอนโดมิเนียม เราควรจะเช็กอะไรกันก่อนบ้าง จึงจะสามารถหลีกเลี่ยงกรณีเช่นนี้ได้มากที่สุด โดยมีคำแนะนําดังนี้
1.อ่านสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดให้ละเอียดก่อนลงนาม และควรเตรียมเวลาอ่านสัญญาไม่น้อยกว่า1 ชั่วโมง (อาจให้เจ้าหน้าที่ช่วยอธิบาย) บางครั้งบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจชี้แจงเงื่อนไขหรือหมายเหตุเกี่ยวกับความเสี่ยงเอาไว้ด้วย
2.หากมีข้อความเสี่ยงๆตามข้อ 1 ควรสอบถามเรื่องความรับผิดชอบและการชดเชยต่อผู้บริโภคเมื่อผู้บริโภคเกิดการเสียประโยชน์ อีกทั้งควรเขียนกำหนดร่วมกันไว้ในสัญญาก่อนลงนาม
3.ขอสำเนาหนังสือจดทะเบียนบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์, ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร, ใบอนุมัติ EIA (ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม)เพื่อแนบสัญญาจะซื้อจะขาย
4.ติดตามข่าวและเมื่อพบว่ามีข่าวในเชิงลบเกี่ยวกับโครงการ ท่านควรนำข้อมูลไปปรึกษาผู้รู้หรือนักกฎหมาย เพื่อประเมินความเสี่ยงของตนเอง
5.ขอสำเนาใบอนุญาตเปิดใช้อาคารชุด ก่อนการโอนห้องชุด
หมายเหตุ-โครงการที่ต้องผ่าน EIA (รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม)ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4000 ตารางเมตร และโครงการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินแปลงย่อย 500 แปลงขึ้นไปหรือเนื้อที่โครงการเกิน100ไร่
ติดตามข่าวเพิ่มเติม : amarintv.com
เรื่อง/ภาพประกอบ : ศักดา ประสานไทย
ภาพ cover : Ragnar Vorel
