จากกรณีมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการอาคารคอนโดขนาดใหญ่กลางเมืองโดยศาลปกครองสูงสุด เนื่องจากเป็นการก่อสร้างที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทั้งๆที่อาคารนั้นได้สร้างเสร็จไปแล้ว และมีลูกบ้าน 668 ยูนิตอยู่อาศัยแล้วนาน 4 ปี เป็นประเด็นที่สังคมให้ความสนใจอย่างมาก และเป็นกรณีศึกษาสำหรับผู้ที่จะซื้อคอนโดมิเนียมในอนาคตควรรู้ไว้ และควรเช็กอะไรบ้างก่อนซื้อห้องคอนโด
กรณีศึกษาคอนโด “แอชตัน อโศก”
เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ที่ผ่านมา ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษายืนตามศาลปกครองกลาง สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) ซึ่งเป็นอาคารสูง 51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 หรือละแวกถนนอโศกมนตรีต้นซอย
ข้อที่เป็นปัญหาหลัก คือ เรื่องถนนทางเข้า-ออกของโครงการ ซึ่งศาลปกครองได้ตีความว่าขัดต่อข้อกฎหมายควบคุมอาคาร (กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อใช้กำกับอาคารสูง(อาคารที่สูงกว่า 23.00 เมตร) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ(อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตร) เพื่อสร้างความปลอดภัยในการใช้อาคารและผลกระทบต่อชุมชน (เช่น การดับเพลิง การหนีไฟ) แน่นอนว่า คอนโดขนาดใหญ่ๆใจกลางเมืองนั้นส่วนมากจะเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษแทบทั้งสิ้น ซึ่งในกฎกระทรวงฉบับนี้ หมวดที่ 1 ข้อ2 ได้กำหนดไว้ว่า อาคารขนาดใหญ่พิเศษนั้น ต้องมี ซื้อคอนโด
- แนวเขตที่ดินประชิดติดสาธารณะ(ทางเข้า-ออกนั่นเอง)ต้องไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร
- ถนนสาธารณะหน้าโครงการนั้น จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร
ซึ่งกรณีคอนโดนี้ ผู้ฟ้องร้องหยิบยกประเด็นว่า แม้ว่าทางเข้า-ออกจะกว้าง 13.00 เมตร ก็จริง แต่ว่าทางเข้า-ออกนั้นมิใช่ที่ดินของคอนโดเอง แต่ได้ไปผนวกเข้ากับที่ดินต่างเจ้าของเพื่อให้ได้มาซึ่งทางออกสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายกำหนดไว้
อย่างไรก็ตาม รศ. วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้เปิดเผยว่า การเพิกถอนใบขออนุญาตก่อสร้างของโครงการไม่ได้หมายความว่าจะต้องมีการรื้อถอนอาคารเร็ว ๆ นี้ โดยยังมีแนวทางให้บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์(คอนโด) สามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ได้อีกครั้ง หากเจ้าของโครงการได้แก้ไขเปลี่ยนแปลงตามที่ศาลปกครองสั่งเรื่องการเพิ่มทางเข้า – ออกโครงการฯ ให้มีความกว้างของถนน 12 เมตร และอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร ตามกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายผังเมืองกำหนดแล้ว
ซึ่งยังคงต้องติดตามกันต่อ เพราะจะกลายเป็นบรรทัดฐานต่อไป และหวังว่าจะหาทางออกที่ดีกันได้ เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อคอนโดและชุมชน
ควรเช็กอะไรก่อนซื้อห้องคอนโด
เชื่อแน่ว่าเมื่อผู้บริโภคได้อ่านข่าวแบบนี้แล้ว ต้องเกิดคำถามขึ้นในใจว่า หากจะซื้อคอนโดมิเนียม เราควรจะเช็กอะไรกันก่อนบ้าง จึงจะสามารถหลีกเลี่ยงกรณีเช่นนี้ได้มากที่สุด โดยมีคำแนะนําดังนี้
1.อ่านสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดให้ละเอียดก่อนลงนาม และควรเตรียมเวลาอ่านสัญญาไม่น้อยกว่า 1 ชั่วโมง (อาจให้เจ้าหน้าที่ช่วยอธิบาย) บางครั้งบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจชี้แจงเงื่อนไขหรือหมายเหตุเกี่ยวกับความเสี่ยงเอาไว้ด้วย
2.หากมีข้อความเสี่ยงๆตามข้อ 1 ควรสอบถามเรื่องความรับผิดชอบและการชดเชยต่อผู้บริโภค เมื่อผู้บริโภคเกิดความเสียประโยชน์ อีกทั้งควรเขียนกำหนดร่วมกันไว้ในสัญญาก่อนลงนาม
3.ขอสำเนาหนังสือจดทะเบียนบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์, ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร, ใบอนุมัติ EIA (ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม) เพื่อแนบสัญญาจะซื้อจะขาย
4.ติดตามข่าวและเมื่อพบว่ามีข่าวในเชิงลบเกี่ยวกับโครงการ ท่านควรนำข้อมูลไปปรึกษาผู้รู้หรือนักกฎหมาย เพื่อประเมินความเสี่ยงของตนเอง
5.ขอสำเนาใบอนุญาตเปิดใช้อาคารชุด ก่อนการโอนห้องชุด
หมายเหตุ-โครงการที่ต้องผ่าน EIA (รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4,000 ตารางเมตร และโครงการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินแปลงย่อย 500 แปลงขึ้นไปหรือเนื้อที่โครงการเกิน 100 ไร่
เรื่อง/ภาพประกอบ : ศักดา ประสานไทย, อุราวัลย์ รุกขไชยศิริกุล
ภาพ cover : กองบ้านและสวน
