โฉนดที่ดิน ทั้งแบบที่มีตราครุฑแดง ครุฑดำ หรือครุฑเขียว รวมทั้งโฉนดแบบอื่นๆ แตกต่างกันอย่างไร มีข้อควรระวังในการซื้อขายโอนสิทธิ์อย่างไร
โฉนดที่ดิน มีหลายประเภท มีทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ โดยแบ่งเป็นแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยทั่วไปเรามักคุ้นเคยกับโฉนดสามประเภทคือ โฉนดที่มีตรา ครุฑแดง ครุฑดำ และ ครุฑเขียว แต่จริงๆแล้วยังมีมากกว่านั้น แต่ละแบบแตกต่างกันอย่างไร และมีข้อควรระวังในการซื้อขายโอนสิทธิ์อย่างไรนั้น ลองอ่านกันในบทความนี้ได้เลย
โฉนดที่ดินที่เราคุ้นเคยกันจะมักจะเป็นโฉนดประเภท น.ส. 4 หรือ โฉนดที่ดิน โดยทั่วไป ที่ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์เต็ม สามารถซื้อขายถ่ายโอนได้เป็นปกติ แต่จริงๆแล้ว โฉนดที่ดินนั้นยังมีอยู่อีกหลายประเภท ซึ่งมีหลักเกณฑ์ การใช้ประโยชน์ กละกรรมสิทธิการถือครองแตกต่างกันไป
โฉนดที่ดิน ที่มักจะพบเจอโดยทั่วไป
น.ส.4 ครุฑแดง
ถูกใช้บนโฉนดที่ดิน น.ส.4 เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ซื้อขายได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย โฉนดโดนทั่วไปที่เราๆท่านๆถือครองเกือบทั้งหมดก็จะเป็น “ครุฑแดง” ตัวนี้กันทั้งนั้น
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยสะดวก
น.ส.3 ก. ครุฑเขียว
จะถูกใช้บนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 ก. เท่านั้น ซึ่ง น.ส.3 ก. ใช้เมื่อมีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยวิธีกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการรังวัด และจัดทำแผนที่
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ
น.ส.3 , น.ส.3 ข. ครุฑดำ
จะถูกใช้บนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. โดยที่ทั้งสองประเภทนี้นั้นมีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศนั้นเอง
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่ต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็สามารถจบธุรกรรมได้
โฉนดที่ดิน และ เอกสารการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบอื่นๆ
น.ส.4 โฉนดหลังแดง
โฉนดหลังแดงก็คือเอกสาร น.ส.4 ที่จะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่าห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้หลังกำหนดห้ามโอนที่สลักไว้หลังโฉนด
ส.ป.ก. 4-01
เป็นเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ซึ่งสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ส.ป.ก. กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชน เพื่อใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่สามารถทำประโยชน์อย่างอื่นได้ จึงเป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน เป็นแค่สิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม จึงซื้อขายโอนไม่ได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีสิทธิการเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร
ส.ท.ก.
เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ไม่สามารถซื้อขายได้ แต่ตกทอดเป็นมรดกได้
ภ.บ.ท. 5
เป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิ์ใดๆทั้งสิ้น ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินเป็นของรัฐ เพียงแต่อาจให้มีการใช้ประโยชน์ชั่วคราว เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีให้ โดยเจ้าของก็คือรัฐนั่นเอง ที่ดินลักษณะนี้ซื้อขายไม่ได้ ส่วนมากจะซื้อขายกันเอง แต่ไม่สามารถยืนยันด้วยกฏหมายได้ เพราะไม่ใช่โฉนด หากมีปัญหาก็ต้องเคลียร์กันเอง
- ลักษณะกรรมสิทธิ์ : ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ซื้อขายไม่ได้ เพราะเจ้าของที่แท้จริงคือรัฐ
สอบถามเพิ่มเติมได้กับกรมที่ดิน https://www.dol.go.th
เรื่อง : วุฒิกร สุทธิอาภา
