ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนที่ดินกลายเป็นของคนอื่น

ครอบครองปรปักษ์ ใครที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และมีที่ดินที่ต้องดูแลอยู่บ้างน่าจะต้องผ่านหูกันมาบ้าง ที่จริงการ ครอบครองปรปักษ์ นั้นสามารถเกิดขึ้นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ แต่ในที่นี้จะขอกล่าวถึงข้อควรรู้กับกฏหมายที่ทำให้เมื่อใครเข้ามาครอบครองที่ดินของเราจนครบ 10 ปี เค้าจะกลายเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้นไปโดยปริยาย!

อ่าน : รังวัดที่ดิน ขั้นตอนและเรื่องต้องรู้ก่อนที่ดินหาย!

มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

รู้จักข้อกฏหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา 1382 นี้ เป็นข้อกฏหมายที่ถูกอ้างถึงเสมอเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ โดยมีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองกล่าวถึงเพิ่มเติมเมื่อฝ่ายที่เข้าครอบครองปรปักษ์เป็นฝ่ายที่ชนะคดี แต่ในบทความนี้จะขอกล่าวถึงเพียงฝั่งเจ้าของที่ดินเพียงเท่านั้น

ที่มาขอกฏหมาย

เดิมทีกฏหมายมาตรานี้ถูกตราขึ้นเพื่อให้ผู้ที่มีที่ดินเป็นจำนวนมากหรือมีที่ดินแต่ไม่ได้ดูแลปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าเป็นิส่งที่น่าเสียดาย จนหากมีผู้ที่ต้องการที่ดินเข้าทำประโยชน์ในที่ดินเป็นระยะเวลานานกว่า ๑๐ ปี โดยที่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้สนใจไล่หรือท้วงใดๆ ผู้นั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะกฎหมายประสงค์ให้ประชาชนใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์ไม่ใช่สะสมที่ดินไว้เพื่อเป็นทรัพย์สินนั่นเอง

อ่าน : แปลงหน่วยที่ดิน งาน ไร่ วา เมตร อย่างไร?

แนวทางการป้องกันและข้อยกเว้น

เมื่อกล่าวมาถึงตรงนี้ ก็จะเห็นได้ว่าการปล่อยทิ้งที่ดินไว้เปล่าๆแม้ว่าเราจะมีโฉนดเป็นเจ้าของอยู่แล้วนั้นก็ไม่ได้แปลว่าจะที่ดินของเราจะปลอดภัยไม่มีใครมาจับจองไปเป็นของตนแทนเสีย แต่สำหรับมาตรา 1382 นั้น ก็ยังมีแนวทางปฏิบัติเพื่อดูแลที่ดินของเราให้ไม่ตกเป็นของผู้อื่น และข้อยกเว้นในหลายๆกรณีดังนี้

ข้อยกเว้น

  1. ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น
    หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิ์ครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน
  2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์
    เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน
  3. การครอบครองนั้นต้องกระทำอย่างเปิดเผยและโดยสงบ
    นั่นคือต้องเป็นการครอบครองโดยปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครมาหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องไล่ ทั้งยังต้องกระทำโดยมิได้หลบซ่อนเร้นปิดบัง หรืออำพรางใดๆ โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช้ครอบครองแทนผู้อื่น
  4. ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย
    เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์
  5. หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์
    เพราะเป็นการครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 
  6. หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี
    โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่

แนวทางป้องกัน

  1. หมั่นไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ
    เพื่อจะได้รู้ว่ามีใครมายุ่งกับที่ดินของเราหรือไม่
  2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน
    เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ
  3. มีธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว
    เพื่อย้ำความเป็นเจ้าของกับภาครัฐ
  4. ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง
    เพื่อดำเนินการให้ถูกต้องและเป็นการยืนยันความไม่สมยอม
  5. ดำเนินการอย่างใจเย็นและอดทน
    เพราะตราบใดที่ยังไม่ได้คำพิพากษาก็แปลว่ายังจัดการได้เสมอ

สรุป

และนี่ก็คืออีกหนึ่งข้อควรรู้เกี่ยวกับกฏหมายที่ดินที่น่าสนใจ ซึ่งจากทั้งหมดที่กล่าวมาก็แปลความได้ว่าตราบใดที่เราหมั่นไปตรวจตราที่ดินของเราอยู่เป็นระยะ ทั้งยังกระตือรือร้นในการจัดการหากมีการเข้ามาครอบครองโดยที่เราเองนั้นไม่ได้ยินยอม ปัญหาจากการถูกครอบครองปรปักษ์ก็จะไม่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน ขอให้ทุกท่านสบายใจได้ครับ


เรื่องและภาพประกอบ Wuthikorn Sut

พบเรื่องราวดีๆเกี่ยวกับบ้านและสวนได้ทาง facebook.com/baanlaesuanmag