7 เรื่องต้องรู้ การรีโนเวตตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์

เมื่อตึกแถวและทาวน์เฮ้าส์ที่เคยอยู่ตั้งแต่เด็กมีสภาพเก่าโทรม อีกทั้งต้องการปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับสมาชิกใหม่ หรือบางคนอยากปรับเป็นคาเฟ่และโฮมออฟฟิศ ก็ถึงเวลาของการรีโนเวตกัน แต่ตึกแถวและทาวน์เฮ้าส์มีข้อจำกัดหลายอย่างที่ต่างจากบ้านเดี่ยว เราจึงรวบรวม 7 เรื่องต้องรู้ในการรีโนเวตเพื่อช่วยวางแผนและลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

รีโนเวททาวน์เฮ้าส์

1 ต่อเติมได้แค่ไหน

ใครที่คิดต่อเติม รีโนเวททาวน์เฮ้าส์ หรือตึกแถว มักมีคำถามว่า ต่อเติมเต็มพื้นที่ได้ไหมและต้องขออนุญาตก่อสร้างไหม ซึ่งถ้าตามกฎหมายนั้นไม่สามารถต่อเติมเต็มพื้นที่ได้ เพราะมีข้อกำหนดคือ

  • ตึกแถวต้องมีที่ว่างด้านหลัง ซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุม 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางหนีไฟ โดยสามารถสร้างบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร และต้องมีพื้นที่ว่างซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 10 % ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
  • ทาวน์เฮ้าส์หรือในภาษากฎหมายเรียกว่า “บ้านแถว” ต้องเว้นระยะด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ระยะด้านหลังอย่างน้อย 2 เมตร และอาคารที่พักอาศัยต้องมีพื้นที่ว่างซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 30 % ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร (ปกติโครงการก็จะสร้างทาวน์เฮ้าส์เต็มพื้นที่ตามกฎหมายกำหนดอยู่แล้ว) เพื่อสุขลักษณะที่ดีในการอยู่อาศัยและใช้เป็นทางหนีไฟ
  • การต่อเติมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้องยื่นขออนุญาต
  • ในชีวิตจริงปฏิเสธไม่ได้ว่าแทบทุกบ้านล้วนต่อเติมกันเต็มพื้นที่ แน่นอนว่าผิดกฎหมาย ส่วนใหญ่จึงหลีกเลี่ยงการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง แต่ถ้าตัดสินใจต่อเติมแล้ว ก็อย่าลืมคิดเผื่อทางหนีไฟ การระบายอากาศและการเปิดรับแสงธรรมชาติ เพื่อการอยู่อาศัยที่ดีและปลอดภัยของเจ้าของบ้านเอง

รีโนเวททาวน์เฮ้าส์

2 ตัดเสา ตัดคาน ทุบพื้นและผนังเดิมได้ไหม

  • การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง จำเป็นต้องปรึกษาวิศวกร (จำเป็นจริงๆ นะ) ซึ่งโดยปกติเสาและคานหลักไม่สามารถตัดได้ ส่วนคานย่อยซึ่งเป็นคานที่ไม่ได้รับน้ำหนักตัวอาคาร มีความเป็นไปได้ที่จะตัดออกหรือเปลี่ยนแปลง โดยให้วิศวกรออกแบบโครงสร้างเสริมทดแทน ซึ่งต้องระมัดระวังมากกว่าบ้านเดี่ยว เพราะโครงสร้างตึกแถวและทาวน์เฮ้าส์เป็นการใช้โครงสร้างร่วมกันและต่อเนื่องกับคูหาอื่น
  • พื้นคอนกรีตหล่อในที่ พื้นปูด้วยแผ่นพื้นคอนกรีตสำเร็จรูปทั่วไป บันได และผนังก่อที่ไม่ได้รับน้ำหนัก สามารถทุบรื้อได้  ยกเว้นบ้านที่ก่อสร้างด้วยระบบคอนกรีตเสริมเหล็กหล่อสำเร็จ (Precast Concrete System) และโครงสร้างระบบผนังรับน้ำหนัก ซึ่งพื้นและผนังเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กหล่อชิ้นใหญ่ มีหน้าที่ในการรับน้ำหนักจะไม่สามารถทุบได้ ซึ่งการดัดแปลงอาคารที่ก่อสร้างด้วยระบบนี้ควรปรึกษาวิศวกรหรือโครงการหมู่บ้านก่อนเสมอ

รีโนเวททาวน์เฮ้าส์

 

3 ขอบเขตกรรมสิทธิ์บ้านคือตรงไหน

เนื่องจากเป็นอาคารที่มีการใช้โครงสร้างร่วมกัน คือ มีฐานราก เสา ผนังระหว่างคูหา โครงหลังคาและรั้วร่วมกัน คูหาที่ติดกันจึงมีกรรมสิทธิ์คนละครึ่งเสาครึ่งผนัง รวมถึงพื้นที่ในอากาศและใต้ดิน การรีโนเวตจึงต้องระมัดระวังไม่ทำให้โครงสร้างร่วมเสียหาย และไม่ล้ำเกินขอบเขตบ้าน โดยมีสิ่งที่ควรระมัดระวัง เช่น

  • การเจาะและสกัดผนัง ซึ่งอาจทะลุหรือแรงสะเทือนทำให้ปูนฉาบผนังอีกฝั่งร้าว ซึ่งเราต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ดังนั้นหากต้องเจาะหรือสกัดผนังปริมาณมาก เช่น ฝังท่อน้ำและท่อไฟ แนะนำให้ทำผนังโครงเบาซ้อนอีกชั้นจะปลอดภัยกว่า แล้วยังเป็นการป้องกันเสียงรบกวนจากบ้านข้างเคียงด้วย
  • ไม่สร้างหรือทำสิ่งใดให้ยื่นล้ำไปยังเขตบ้านข้างเคียง กรณีที่พบบ่อยคือ รางน้ำ ท่อระบายน้ำ กิ่งไม้ กระถางต้นไม้หน้าบ้านและป้าย รวมถึงผลกระทบที่ทำให้เกิดความเดือนร้อน เช่น น้ำจากท่อน้ำไหลหรือล้นไปยังข้างบ้าน น้ำจากหลังคากระเด็นข้ามเขตบ้าน ต้นไม้ที่ปลูกในบ้านเราแต่ใบไม้ร่วงในเขตข้างบ้านทุกวัน การทำปล่องดูดควันหันไปทางเพื่อนบ้าน หรือการติดตั้งผนังกระจกชนิดสะท้อนแสงแล้วสะท้อนไปรบกวนเพื่อนบ้าน ซึ่งหากเกิดปัญหาแล้วตกลงกันไม่ได้จนเกิดการฟ้องร้อง เจ้าของบ้านต้นเหตุมักต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ดังนั้นควรคิดถึงใจเขาใจเรา ถ้าเราต้องการเพื่อนบ้านดีๆ เราก็ต้องทำตัวเป็นเพื่อนบ้านที่ดีด้วยเช่นกัน

 4 การเตรียมพื้นที่ก่อสร้าง

ตึกแถวที่อยู่ริมถนนมักพบปัญหาเรื่องพื้นที่กองเก็บวัสดุก่อสร้างและพื้นที่ทำงาน จึงต้องอาศัยการวางแผนงานก่อสร้างอย่างรอบคอบและใช้ระบบก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป เพื่อลดความยุ่งยากในการทำงาน เบื้องต้นอาจวางแผนการก่อสร้างดังนี้

  • Step 1 ทุบ รื้อ ซ่อมแซม และเคลียร์พื้นที่หน้างาน
  • Step 2 เริ่มทำโครงสร้าง เช่น ลงเสาเข็ม เทพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กจากชั้นล่างส่วนหลังบ้าน โดยใช้พื้นที่ส่วนหน้าบ้านกองเก็บวัสดุ เมื่อหลังบ้านเสร็จก็สลับมาทำหน้าบ้าน โดยยังไม่ควรปูวัสดุพื้น เพราะเป็นทางขนของซึ่งมักเสียหายง่าย
  • Step 3 ทำงานก่อสร้างจากชั้นบนลงมา โดยใช้ชั้นล่างเป็นที่ทำงานและเก็บวัสดุ
  • Step 4 เก็บงานชั้นล่าง

อีกเรื่องที่ต้องระวัง คือ การกำจัดเศษวัสดุ เช่น เศษปูน ทราย โดยไม่ทิ้งลงท่อระบายน้ำทั้งในบ้านและท่อสาธารณะ รวมถึงการขึงตาข่ายหรือแผ่นพลาสติกป้องกันเศษวัสดุและฝุ่นรบกวนเพื่อนบ้านด้วย

รีโนเวททาวน์เฮ้าส์

5 ระบบเสาเข็มที่ทำงานในพื้นที่แคบได้

ระบบเสาเข็มที่สามารถเข้าทำงานในพื้นที่แคบได้มี 2 ระบบคือ เสาเข็มเหล็ก และเสาเข็มไมโครไพล์ (Micro pile)

  • เสาเข็มเหล็ก เป็นเสาเข็มระบบแห้ง ลักษณะคล้ายสกรูตัวใหญ่ที่สามารถเจาะลงดินโดยไม่ต้องมีการขุดก่อน และไม่มีงานปูนที่ทำให้เลอะเทอะ เป็นเสาเข็มชนิดสั้น แต่รับน้ำหนักได้ดีกว่าเสาเข็มสั้นปกติ เหมาะกับงานโครงสร้างเหล็ก อย่างการต่อเติมห้องครัว โรงจอดรถ
  • เสาเข็มสปันไมโครไพล์ (Spun micro pile) เป็นเสาเข็มคอนกรีตกำลังสูงระบบตอก ซึ่งเป็นเสายาวประมาณ 1.5 เมตร และทำการเชื่อมต่อกันระหว่างตอกจนได้ความยาวถึงชั้นดินดาน ใช้เครื่องตอกขนาดเล็กที่ถอดประกอบเข้าในอาคารได้ มีแรงสั่นสะเทือนน้อย โดยตอกห่างแนวกำแพงได้น้อยสุดประมาณ 50 เซนติเมตร
  • เสาเข็มไมโครไพล์แบบกดด้วยระบบไฮโดรลิก เป็นเสาเข็มเหล็กยาวประมาณ 1 เมตร และทำการเชื่อมต่อกันระหว่างระหว่างการกดแต่ละท่อน ไม่มีแรงสั่นสะเทือน เหมาะสำหรับงานซ่อมแซมฐานรากอาคารเดิม ยกปรับระดับอาคารทรุดเอียงและยกบ้าน

6 ก่อสร้างให้รบกวนเพื่อนบ้านน้อย

ควรเลือกระบบการก่อสร้างแบบแห้ง (Dry Process) ซึ่งเป็นการใช้วัสดุกึ่งสำเร็จรูปมาประกอบหน้างาน เช่น การใช้โครงสร้างเหล็กแทนการใช้โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก การใช้ผนังโครงเบาแทนการก่ออิฐ รวมถึงการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงานแล้วนำมาประกอบที่หน้างาน ก็ช่วยลดลดมลภาวะและขยะจากงานก่อสร้าง อีกทั้งก่อสร้างได้เร็วอีกด้วย

7 การตกแต่งหน้าบ้านใหม่

หลายคนอยากปรับเปลี่ยนหน้าบ้านที่ดูซ้ำๆ กันให้ไม่เหมือนบ้านอื่น ซึ่งองค์ประกอบด้านหน้าอาคารนี้เรียกว่า เปลือกอาคาร หรือที่นักออกแบบเรียกกันว่า ฟาซาด (Facade เป็นภาษาฝรั่งเศษ ในภาษาอังกฤษคือ Front) มาดูไอเดียการออกแบบด้านหน้าอาคารให้ดูน่าสนใจกัน

ซ้าย : สถาปนิกทดลองใช้วัสดุที่พบเห็นได้ทั่วไปอย่างแผ่นเหล็กเจาะรู (Perforate Sheet) มาจับคู่กับแพตเทิร์นสามเหลี่ยมที่สับหว่างกัน ซึ่งอ้างอิงมาจากจากแพตเทิร์นของหลังคากระเบื้องว่าวอันเป็นแพตเทิร์นที่คุ้นตาของคนไทย สั่งตัดแผ่นเหล็กถอดมาจากขนาดของแผ่นกระเบื้องจริงเพื่อให้ได้สัดส่วนที่เนียนตา สะท้อนลักษณะความร่วมสมัยของทั้งวัสดุและวิธีการสร้างสถาปัตยกรรม

(สถานที่ BED ONE BLOCK HOSTEL ชมมุมอื่นเพิ่มเติม)

ขวา : รีโนเวตตึกแถวอายุกว่าร้อยปี โดยรักษาฟาซาดเดิมไว้ให้ให้มากที่สุด เลือกใช้วัสดุใหม่อย่าง เหล็กขึ้นสนิมและกระจก ที่ดูรู้ว่าเป็นส่วนทำใหม่ แต่ก็ไม่ดูแปลกแยกเกินไป (สถานที่ Chez Mou ชมมุมอื่นเพิ่มเติม )

ซ้าย : ออกแบบหน้าทาวเฮ้าส์เป็นระแนงเหล็กโปร่งสีขาว ที่ช่วยบังสายตา สร้างความปลอดภัยให้ภายในบ้าน และเปลี่ยนลุคบ้านให้ดูเรียบง่ายขึ้น (บ้านคุณวิภาวี เกื้อศิริกุล และคุณสิทธนา พงษ์กิจการุณ ชมมุมอื่นเพิ่มเติม)

ขวา : ปรับตึกแถวเป็นอพาร์ทเมนต์สีขาวโปร่งสบาย โดยออกแบบฟาซาดเป็นตะแกรงเหล็กที่ทำจากรั้วตะแกรงเหล็กสำเร็จรูปทำสีขาวให้หุ้มโครงสร้างเดิมของอาคารไว้ แล้วปลูกไม้เลื้อยเพื่อช่วยกรองแสงและสายตาจากภายนอก อีกทั้ง เสริมโครงสร้างเหล็กให้ขยายออกมาและสูงต่อเนื่องไปจนครอบเป็นหลังคาของดาดฟ้า (สถานที่ S49 RESIDENCE ชมมุมอื่นเพิ่มเติม)

 

รีโนเวททาวน์เฮ้าส์ เก่าให้กลายเป็นบ้านลอฟท์สุดเท่ โดยรื้อผนังเดิมออกทั้งหมดและออกแบบหน้าบ้านด้วยการทำโครงตะแกรงเหล็กครอบ พร้อมปลูกไม้เลื้อยและไม้แขวนสร้างความร่มรื่นและป้องกันขโมยไปในตัว (สถานที่ บ้านคุณต่อโชค จุลสุคนธ์ ชมมุมอื่นเพิ่มเติม )

ซ้าย : ต่อเติมด้านหน้าทาวน์เฮ้าส์สองชั้นอายุกว่า 30 ปีด้วยโครงสร้างเหล็ก พร้อมออกแบบประตูและผนังเหล็กทำสีดำที่เว้นช่องว่างสำหรับปลูกต้นไม้ให้เป็นส่วนหนึ่งของตัวบ้าน (สถานที่ บ้านคุณสุริยะ อัมพันศิริ ชมมุมอื่นเพิ่มเติม )

ขวา : ทาวน์เฮ้าส์เก่าอายุ 30 ปีที่ปรับเปลี่ยนเป็นอาคารพาณิชย์ ด้านล่างมีรั้วเหล็กสูงเพื่อความปลอดภัย ทำฟาซาดเป็นผนังกระจกและด้านบนเป็นแนวต้นไม้ที่ช่วยให้ตึกแถวดูมีชีวิตชีวา (สถานที่ บ้านคุณฉัตรชัย คงเดชอุดมกุล และคุณพิชญ์จุฑา จ๋วงพานิช ชมมุมอื่นเพิ่มเติม)


เรื่อง : ศรายุทธ ศรีทิพย์อาสน์

ภาพประกอบ : ไกรสิทธิ์ โภคสวัสดิ์

ภาพ : คลังภาพนิตยสารบ้านและสวน, room


กฎหมายต่อเติม/รีโนเวทบ้าน ต่อเติมแค่ไหนไม่ต้องขออนุญาต

กฎหมายอาคารออกใหม่ บล็อกแก้ว=ผนังทึบ / แนวอาคาร / การดัดแปลงตึกแถวเก่า

ติดตาม facebook บ้านและสวน