ตรวจรับคอนโด ทั้งมือหนึ่งและมือสองต้องดูอะไรบ้าง

เมื่อเลือกคอนโดมิเนียมได้ตามต้องการแล้ว สิ่งที่ต้องทำก่อนโอนกรรมสิทธิ์คือการตรวจรับห้องชุด เพราะห้องชุดที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วไม่ได้หมายความว่า จะสวยงานเหมือนห้องตัวอย่างเสมอไป ควรตรวจเช็คห้องเพื่อให้มั่นใจว่า ห้องที่ได้อยู่ในสภาพเสร็จสมบูรณ์ และปลอดภัยสำหรับการเข้าอยู่อาศัย ลดโอกาสการเกิดปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง เพราะถ้าหากไม่เป็นไปตามข้อตกลง หรือตรวจไม่ละเอียดแล้วเซ็นรับโอนทันที อาจต้องวุ่นวายกับการติดต่อให้โครงการมาซ่อมแซมภายหลัง

ขั้นตอนการตรวจรับคอนโดมิเนียมก่อนโอน

1. นัดหมายเจ้าหน้าที่โครงการ

2. เตรียมอุปกรณ์สำหรับการตรวจรับ

3. ตรวจคอนโดตามเช็คลิสต์

4. แจ้งรายการแก้ไขและสรุปนัดวันตรวจงานกับเจ้าหน้าที่ สามารถแก้ไขงานได้ 2-3 ครั้ง หรือตามเงื่อนไขของโครงการ

อุปกรณ์ตรวจรับคอนโดมิเนียม

1.กล้องถ่ายรูป หรือกล้องมือถือ ใช้ถ่ายรูปเพื่อเป็นหลักฐาน

2.กระดาษโพสต์อิท ใช้จดรายละเอียด แล้วแปะตามจุดที่ต้องการให้แก้ไข (ส่วนใหญ่ทางโครงการเตรียมให้)

3.ตลับเมตร ใช้วัดพื้นที่ตามส่วนต่าง ๆ

4.เหรียญ ใช้เคาะพื้น หรือกระเบื้องตรวจดูว่า มีจุดไหนกลวงผิดปกติบ้าง 

5.ลูกแก้ว ลูกปิงปอง ไม้วัดระดับน้ำ ตรวจสอบความลาดเอียงและความเรียบของพื้น

6.ถังน้ำ หรือขวดน้ำ ใช้ราดน้ำตรวจสอบความลาดเอียงของพื้นระเบียงและพื้นห้องน้ำ

7.ไขควงวัดไฟ หรือสายชาร์จโทรศัพท์ ใช้ตรวจสอบปลั๊กไฟ และทดสอบระบบไฟฟ้า

Checklist 13 จุด ให้ชัวร์ก่อนโอน  

ถ้ามีเช็คลิสต์ไปด้วยตอนตรวจรับคอนโดฯ ก็อุ่นใจกว่า บางแห่งก็มีเตรียมไว้ให้ว่าที่ลูกบ้านคนใหม่เรียบร้อย แต่ถ้ายังไม่มี ดาวน์โหลดจากที่นี่ได้เลย Inspection Checklist

งานหลักที่ต้องตรวจสอบได้แก่

1. ตรวจงานพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน และประตูหน้าต่าง

2. ตรวจระบบน้ำ และสุขาภิบาล

3. ตรวจระบบไฟฟ้า และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่แถมมาพร้อมห้อง

4. ตรวจเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน และเฟอร์นิเจอร์ที่แถมมาพร้อมห้อง

ข้อควรระวังในการตรวจรับคอนโดมิเนียมมือสอง

คอนโดฯ มือสอง คืออสังหาทรัพย์ที่ซื้อต่อจากผู้อื่นที่ไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์ ก่อนซื้อต้องทำเข้าใจก่อนว่า คอนโดฯ มือสองคือห้องที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว ห้องอาจดูหมอง เก่า และโทรมตามอายุการใช้งาน แต่ก็สามารถประเมินภาพรวมของคอนโดฯ ได้ เช่น สภาพอาคาร สภาพแวดล้อม ลักษณะของลูกบ้าน รวมถึงวิเคราะห์สภาพห้องในบรรยากาศจริง ทั้งขนาดสัดส่วน วิว ทิศทางของแดดและลมว่าเป็นอย่างไร อย่าลืมเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของการซื้อคอนโดฯ มือสองจากรีวิวต่าง ๆ รวมถึงเช็คดูว่า ทีมนิติบุคคลบริหารงานดีไหม 

ขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อคอนโดฯ มือสองก่อนย้ายเข้า คือการตรวจสภาพห้องเพื่อประเมินว่าห้องที่ซื้อมานั้นสามารถย้ายเข้าอยู่ได้เลย หรือต้องปรับปรุงซ่อมแซมก่อน สำหรับการตรวจรับคอนโดฯ มือสองก็คล้ายกับการตรวจคอนโดฯ ใหม่แต่ไม่มีบริการแก้งาน Defect ตามจุดต่าง ๆ และสามารถตรวจได้ด้วยตัวเองเองดังนี้

1.ตรวจสภาพอาคาร ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมโครงการ ประเมินภาพรวมด้วยสายตา หากตัวอาคารมีสภาพเก่าดูโทรม อาจสันนิษฐานได้ว่า นิติบุคคลของโครงการอาจมีปัญหาในการดำเนินงาน ลองสังเกตบรรยากาศรอบ ๆ โครงการว่า มีความปลอดภัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไหม

2.ตรวจสภาพห้องและบรรยากาศ เนื่องจากห้องผ่านการใช้งานมาแล้วควรตรวจเช็คสภาพอย่างละเอียด เช่น สภาพพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน ฯลฯ เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม และอาจใช้ต่อรองราคากับเจ้าของเดิมได้ด้วย 

      2.1 พื้น ส่วนใหญ่นิยมปูด้วยพื้นไม้ลามิเนต พื้นต้องเรียบสม่ำเสมอได้ระดับ เมื่อเดินจะต้องไม่มีหลุม หรือรู้สึกโปร่งใต้พื้น ถ้าพื้นเป็นกระเบื้อง ต้องเรียบและได้ระดับ เช็คหารอยแตกบิ่น เช็คร่องยาแนวว่ายังดีอยู่ไหม 

     2.2 ผนัง ผนังห้องต้องเรียบ ไม่มีรอยปูด รอยร้าว ฯลฯ 

– ผนังทาสีทั้งภายในและภายนอกต้องไม่มีรอยแตกร้าว สีเสมอทั่วกัน หากผนังมีรอยร้าวอาจต้องฉาบและทาสีใหม่ 

– ผนังติดวอลล์เปเปอร์ให้ดูว่ามีรอยโปร่ง บุบยุบ รอยถลอกหรือไม่ ควรระวังในเรื่องของเชื้อรา หรือความชื้นซึ่ง  สามารถสังเกตเห็นได้ง่าย ซึ่งอาจเป็นสาเหตุให้ต้องรื้อและติดตั้งใหม่ 

      2.3 ฝ้าเพดาน ฝ้าต้องเรียบเสมอกัน ไม่เป็นแอ่ง หรือตกท้องช้าง อย่าลืมสังเกตเรื่องคราบน้ำที่อาจเกิดจากน้ำรั่วซึมที่มาจากชั้นบน

      2.4 บานประตูและหน้าต่าง ลองเปิด-ปิดดูว่ายังสามารถใช้งานได้ดีหรือไม่ รางเลื่อนไม่ฝืด ตัวล็อคต่าง ๆ ใช้งานได้ หน้าบานกระจกมีรอยร้าวจากการใช้งานหรือไม่ อย่าลืมเช็คการรั่วซึมของน้ำตามขอบหน้าต่างประตูด้วย  

      2.5.ระบบน้ำ เช็คสภาพอุปกรณ์และการใช้งาน

      – เช็คฝักบัว ก๊อกน้ำ ชักโครก สายชำระ สต้อปวาล์ว ฯลฯ ว่าน้ำไหลดีและไหลคล่องหรือไม่ 

– เช็คกระเบื้อง สุขภัณฑ์ ตรวจดูสภาพว่ายังใช้งานได้ดีหรือไม่

– เช็คการไหลซึมของน้ำบริเวณท่อใต้อ่างล้างมือ เช็คการอุดตันตามท่อน้ำต่าง ๆ ทั้งในห้องน้ำ และห้องครัว 

– เช็คกระเบื้อง และยาแนวตามสุขภัณฑ์ต่าง ๆ ในห้องน้ำว่า มีการเสื่อมสภาพไหม เพราะอาจเกิดปัญหาเรื่องของน้ำรั่วซึมได้ภายหลัง 

– เช็คพื้นระเบียง โครงสร้างระเบียง และรูระบายน้ำ น้ำที่ไหลไปทาง Floor drain ไหลระบายได้ดี ท่ออุดตันหรือไม่

– ตรวจการระบายน้ำในห้องน้ำ ชักโครก และท่อระบายน้ำในห้องครัว 

     2.6.ระบบไฟฟ้าและเครื่องใช้ไฟฟ้า เช็คสภาพและการใช้งานหลอดไฟในห้องเปิดใช้งานได้ทั่วถึงทุกจุดหรือไม่ เครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องดูดควัน เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ ว่า ยังใช้งานได้ดีหรือต้องเปลี่ยนใหม่

     2.7.เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน หากมีส่วนของบิลท์อิน เช่น เคาน์เตอร์ครัว ตู้เสื้อผ้า ให้ลองเช็คบานเปิดตู้ มือจับตู้ ความแข็งแรงมั่นคงของชั้นวางของ ฯลฯ ว่าสามารถใช้งานต่อได้ หรือต้องรื้อและทำใหม่

      2.8 เช็คภาพรวมความเรียบร้อยและความสวยงามของห้อง ดูภาพรวมว่าสภาพห้องโอเคไหม ยอมรับได้ไหม รวมถึงเช็คซิลิโคนตามแนวต่าง ๆ เช็ครูตามขอบผนัง หรือร่องพื้นตามมุมห้องว่า ชำรุดหรือไม่ต้องซ่อมแซมไหม ฯลฯ 

2.9 เช็คดีเวลลอปเปอร์และนิติบุคคลที่บริหารโครงการ ทีมงานเป็นของเจ้าของโครงการเอง หรือเป็น Outsource เช็คประวัติบริษัท หรือนิติบุคคลว่าบริหารงานอย่างโปร่งใสหรือไม่ ฯลฯ

DID YOU KNOW?  

ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดฯ มือสองอย่าลืมเช็คว่า คอนโดฯมีอายุกี่ปีแล้ว วิธีการสังเกตอายุคอนโดฯ เบื้องต้นให้ประเมินจากสภาพภายนอก ส่วนใหญ่แล้วอายุคอนโดฯ จะยาวนานกว่า 50 ปี นอกจากการก่อสร้างที่ได้มาตรฐานแล้ว คอนโดฯ จะมีอายุกี่ปีนั้นต้องมาจากความร่วมมือของหลายฝ่าย สิ่งสำคัญคือการดูแลเอาใจใส่ของนิติบุคคล และลูกบ้านที่อาศัยอยู่ในคอนโดฯ นั้น ๆ ต้องหมั่นตรวจสอบและซ่อมบำรุงอยู่เสมอ เพื่อช่วยชะลออายุของคอนโดฯ ให้ยาวนานขึ้น ไม่เก่าทรุดโทรมเร็ว 

1. สีอาคาร (เกรดมาตรฐาน) ภายนอกมีอายุประมาณ 5-10 ปี ภายในอาคารมีอายุประมาณ 10 ปี 

2. กระเบื้องปูพื้น มีอายุประมาณ 10 ปี

3. สายไฟภายนอกอาคาร มีอายุประมาณ 10 ปี

4. สายไฟภายในอาคาร มีอายุประมาณ 15-20 ปี

5. ระบบประปา มีอายุประมาณ 50 ปี

——–

การตรวจสอบอพาร์ตเม้นต์ก่อนเข้าอยู่

     ก่อนเซ็นสัญญาเช่าอพาร์ตเม้นต์ ควรตรวจเช็คสภาพห้องและระบบต่าง ๆ ให้ละเอียด หากพบว่ามีสิ่งใดชำรุด แนะนำให้แจ้งเจ้าของอพาร์ตเม้นต์ทันที เพื่อป้องกันปัญหาที่ตามมาภายหลัง การตรวจสอบอพาร์ตเม้นต์ก่อนเข้าอยู่แบ่งออกเป็น 3 ข้อหลัก ๆ ดังนี้

     1. การตรวจเช็คสภาพความสมบูรณ์ของห้องโดยรวม

     2. การตรวจสภาพข้าวของเครื่องใช้ รายการเฟอร์นิเจอร์ตามสัญญาเช่าห้อง

     3.เช็คระเบียบกฎระเบียบต่าง ๆ ของอพาร์ตเม้นต์รวมถึงสัญญาเช่าห้อง เช่น ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าประกันความเสียหาย 

Checklist ตรวจสอบอพาร์ตเม้นต์ เช็คให้ชัวร์ก่อนเซ็นสัญญาเช่า    

1. เช็คสภาพโดยรวมของห้อง เช่น พื้นเรียบเสมอกัน ผนัง และเพดานว่า น้ำไม่รั่ว ไม่มีเชื้อรา ไม่มีคราบ ไม่มีรอยแตกร้าว

2. ทดลองเปิดและปิดหน้าต่างเปิด-ปิดไม่ติดขัด ตรวจเช็คกลอนล็อกทุกจุด 

3. ระบบไฟ ตรวจว่าปลั๊กทุกจุด และสวิตช์ไฟในห้องทำงานได้ปกติ 

4. ระบบน้ำ ตรวจเช็คก๊อกน้ำ ฝักบัว สายชำระ ชักโครก ทุกจุดว่าสามารถใช้งานได้ปกติ ไม่มีน้ำรั่วซึม

5. เครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ต่าง ๆ สามารถใช้งานได้เป็นปกติ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ในเอกสารเช่าต้องระบุจำนวน ยี่ห้อ รุ่นและขนาด เช่น Samsung Crystal Smart TV รุ่น TU7000 สีดำ ขนาด 43 นิ้ว เป็นต้น

6. เฟอร์นิเจอร์ทั้งบิลท์อิน และเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ตรวจสอบให้แน่ใจว่า พร้อมสำหรับการใช้งาน และอยู่ในสภาพใช้งานได้ดีรวมถึงข้าวของเครื่องใช้ต่าง ๆ ตามที่ระบุในสัญญาเช่า อพาร์ตเม้นต์บางแห่งอาจระบุสภาพของเฟอร์นิเจอร์ และมูลค่าของเฟอร์นิเจอร์เป็นรายชิ้น พร้อมกำหนดค่าปรับและค่าซ่อมแซมกรณีเกิดความเสียหายไว้ด้วย