รังวัดที่ดิน ขั้นตอนและเรื่องต้องรู้ก่อนที่ดินหาย!

การ รังวัดที่ดิน สำหรับท่านที่มีที่ดินอยู่ในมือ อาจจะคิดว่าทำแค่ครั้งเดียวแล้วก็จบไป ได้ขนาดพร้อมโฉนดมาแล้วก็วางใจได้ แต่เชื่อหรือไม่ว่านานวันไปที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลง “หลักเขตที่ดิน” อาจหายหรือมีการย้ายที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะที่ดินเปล่า และนั่นจึงเป็นสาเหตุที่เราต้องเข้าใจเกี่ยวกับการรังวัด และดูแลที่ดินของเราให้ไม่เปลี่ยนแปลงหรือขาดหายไปอย่างไม่ตั้งใจ

อ่าน : วิธีตรวจสอบขนาดที่ดินว่าถูกต้องตามโฉนด

เมื่อใดที่ควร “รังวัดที่ดิน”

ตามปกติแล้วเจ้าของที่ดินมันจะทำเรื่องของให้มีการรังวัดเมื่อจะทำการซื้อขายที่ดิน หรือทำการแบ่งที่ดินเพื่อแยกโฉนดออกจากหรือ หรือเพื่อตรวจสอบว่าที่ดินนั้นๆมีขนาดและขอบเขตตรงตามโฉนดที่ถืออยู่ในมือหรือไม่ โดยขอให้เจ้าหน้ากรมที่ดินมาตรวจสอบ แต่บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินอาจขอให้มีการตรวจสอบทุก 10 ปี เพื่อป้องกันการคลาดเคลื่อนของที่ดินและการอ้างปรปักษ์ได้ ซึ่งทุกครั้งที่มีการของให้มีการรังวัดที่ดินนั้นจะต้องมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการรังวัด ค่าใช้จ่ายในการจัดการโฉนดและพิสูจน์สอบสวน

* การครอบครองปรปักษ์
“มาตรา 1382 ว่าด้วยการเข้าครองของทรัพย์สินของผู้อื่นหรือครอบครองปรปักษ์ โดยการจะเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นได้นั้น

ผู้ที่เข้าครอบครองปรปักษ์จะเข้ามาใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของนั้นอย่างเหมาะสมกับปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวงและไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่

รวมไปถึงครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ประกอบกับระยะเวลาที่ได้เข้ามาครอบครองที่ดินของผู้อื่นติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี แล้วจึงสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเนื่องจากการครอบครองปรปักษ์ได้”

ขั้นตอนการของ “รังวัดที่ดิน” และสิ่งที่ควรรู้

ในการขอยื่นเรื่องเพื่อขอให้เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินมาทำการรังวัดที่ดินของเรานั้น จะต้องมีเอกสารสิทธิที่ดินอยู่กับตัวเสียก่อน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.3 น.ส.3 ก. น.ส.3 จ. เป็นต้น ซึ่งโฉนดดังกล่าวจะบอกถึงขนาดและแนวเขตของที่ดินเอาไว้ให้ตรวจสอบนั่นเอง

การยื่นคำขอรังวัดที่ดิน
ยื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ คือ
โฉนดที่ดิน ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ที่ที่ดินนั้น ตั้งอยู่
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ติดต่อที่สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เว้นแต่ ได้มีการยกเลิกอำนาจนายอำเภอ ให้ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
หลักฐานประกอบการขอรังวัด แบ่งแยก หรือสอบเขตโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• บัตรประจำตัว ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัวชื่อสกุล (ถ้ามี)
• โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• หลักฐานประกอบการขอรังวัดรวมโฉนดที่ดิน
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)
• โฉนดที่ดินที่จะขอรวม ต้องมีลักษณะดังนี้
       ( 1 ) ต้องเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่ โฉนดแผนที่ กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้
       ​( 2 ) ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับและต้องยังมีชีวิตอยู่ทุกคน
       ​( 3 ) ต้องเป็นที่ดินติดต่อผืนเดียวกัน ในจังหวัดและสำนักงานที่ดินเดียวกัน
ขั้นตอนการรังวัด แบ่งแยก รวม สอบเขตที่ดิน
1. ไปติดต่อที่สำนักงานเขตที่ดิน
2. รับคิว และรับคำขอสอบสวน ชำระเงินค่าธรรมเนียมคำขอ
3. ส่งฝ่ายรังวัดดำเนินการ นัดวันทำการรังวัด กำหนดตัวช่างรังวัด กำหนดเงินมัดจำรังวัด
4. ค้นหารายชื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียง และพิมพ์หนังสือแจ้งข้างเคียง
5. รับหนังสือแจ้งข้างเคียง วางเงินมัดจำรังวัด รับหลักเขตที่ดิน
6. ช่างรังวัดออกไปทำการรังวัดตามวันที่กำหนดไว้
7. คำนวณเนื้อที่ และเขียนรูปแผนที่ในโฉนดที่ดิน
8. ส่งเรื่องรังวัดคืนฝ่ายทะเบียน เรียกผู้ขอมาจดทะเบียน
9. สอบสวนจดทะเบียนแบ่งแยก
10. ตรวจอายัด
11. ชำระเงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าโฉนด
12. แก้รายการทะเบียน และจดทะเบียนแบ่งแยก
13. สร้างโฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยก
14. เสนอเจ้าพนักงานที่ดินลงนามและประทับตรา

15. แจกโฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยก (หากเป็นการรังวัดเพื่อแบ่งแยกที่ดิน)

– เป็นอันเสร็จสิ้นขั้นตอน –

ปัญหาที่อาจพบ

• รังวัดแล้วไม่ตรง

แน่นอนว่ารังวัดแล้วอาจพบเรื่องเซอร์ไพรซ์คือหมุดที่ปักไว้ไม่ตรงกับโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้จากหลายกรณี ในกรณีนี้หากเป็นการซื้อขายจะต้องอ้างอิงจากประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 กล่าวคือ “หากเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่ผู้ซื้อจะแสดงให้เห็นว่าถ้าตนทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้น แต่หากเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้า กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ซื้อว่าจะบอกปัดไม่ยอมรับหรือจะยอมรับไว้และใช้ราคาตามส่วนตามแต่จะเลือก” ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวจะช่วยลดกรณีพิพาทหากเกิดความเข้าใจผิดกันเช่นนี้ได้ไม่มากก็น้อยอย่างแน่นอน

• รังวัดแล้วพบว่าหลักหมุดหาย หรือหมุดเคลื่อน

กรณีนี้เป็นอีกกรณีที่มักเกิดขึ้นทั้งโดยความตั้งใจและไม่ตั้งใจ บางครั้งเมื่อไม่ได้รังวัดไปนานๆ หลักหมุดที่ดินอาจมีการเคลื่อนไป หรือหายไปจากแนวเดิมได้ ด้วยการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติ แต่ก็มีบ้างที่เกิดขึ้นโดยความตั้งใจในการ “ย้ายหมุดที่ดิน” ในกรณีนี้ก่อนอื่นเลยให้ตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดข้างเคียงก่อน ว่ามีแนวเขตตรงกันหรือไม่ หากมีพื้นที่หายไปจริงก็ต้องให้เจ้าของที่ดินมาลงชื่อรับรองแนวเขตเพื่อแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามโฉนด

แต่หากเจ้าของที่ดินทำการคัดค้าน ก็อาจจะต้องมีการฟ้องศาลเพื่อสอบเขตที่ดิน และนำหลักฐานไปพิสูจน์กันต่อไป

ในกรณีที่เสียเขตที่ดินไปเกิน 10 ปี และผู้ถือครองอ้างว่าได้ครอบครองโดยปรปักษ์ก็สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้โดยอาศัยมาตรา 1382 แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้นั่นเอง

ป้องกันได้ไม่ยากแค่ต้องรอบคอบ

ข้อควรทำ ในการรังวัดที่ดินก็คือ ควรมีการเก็บภาพการรังวัด และภาพแนวเขตเอาไว้เป็นหลักฐานเพื่อใช้ในการยืนยันแนวเขตที่ดินและจุดปักหมุดเขตที่ดินในอนาคตเผื่อกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงเพื่อที่จะได้ไม่เสียสิทธิในที่ดินของตัวเองไปโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ และแน่นอนเพื่อให้การจัดการที่ดินไม่ต้องมาสะดุดกับเรื่องหมุดเขตและการรังวัดที่ตกหล่นเช่นนี้


เรื่อง : วุฒิกร สุทธิอาภา