ถ้าจะซื้อบ้านพร้อมอยู่ หรือ บ้านจัดสรร รวมถึงทาวน์เฮ้าส์ ที่อยู่ในโครงการ นอกจากดูฟังก์ชันและรูปทรงบ้านที่ชอบแล้ว ยังควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ และการอยู่อาศัยอย่างสงบสุขในระยะยาว มาดู 10 เช็กลิสต์การเลือกบ้านพร้อมอยู่ให้เหมาะกับคุณที่สุด
1.ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระ
งบประมาณเป็นปัจจัยแรกที่ควรพิจารณาก่อน การเลือกบ้านจัดสรร แน่นอนว่าการซื้อสดเต็มจำนวนนั้นดีที่สุด เนื่องจากดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านเริ่มต้นที่ 90 เปอร์เซ็นต์ ภายใต้เงื่อนไขและการพิจารณาจากธนาคาร หรือหากซื้อแบบผ่อนชำระก็ต้องพิจารณารายได้ว่าสามารถผ่อนไหวและต้องผ่อนนาน 25-30 ปี ซึ่งโดยประมาณราคาบ้านทุก 1 ล้านบาทจะต้องผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน ซึ่งรายจ่ายส่วนนี้ไม่ควรเกิน 30-40 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้ต่อเดือน (กรณีไม่มีภาระหนี้สินอื่น) และยอดดังกล่าวส่วนมากจะเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ดังนั้นหากตัดสินจะซื้อบ้านพร้อมอยู่ด้วยการผ่อนชำระแล้วอย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารอย่างละเอียดเพื่อจะได้มีภาระดอกเบี้ยที่สมเหตุสมผลที่สุด 
2.ทำเลที่ตั้ง
ทำเลบ้านที่ดีนั้นสามารถช่วยทั้งประหยัดเงินและสร้างรายได้ที่ดีได้ในอนาคต โดยทำเลที่ควรเลือกนั้นควรพิจารณาถึงความสะดวกในการเดินทาง หรือหากกรณีไม่มีรถยนต์ส่วนตัวก็สามารถเดินทางด้วยระบบคมนาคมอื่นได้สะดวก นอกจากนี้อย่าลืมพิจารณาการพัฒนาโครงการของทั้งรัฐบาลและเอกชนในอนาคต เช่น โครงการก่อสร้างทางด่วนในอนาคต ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหรือโครงการสร้างศูนย์การค้า ก็ล้วนแต่ช่วยเพิ่มมูลค่าของบ้านได้เป็นอย่างดี ทั้งในกรณีที่ต้องการจะขายหรือปล่อยเช่าเพื่อเป็น Passive Income รวมถึงการเช็กประวัติน้ำท่วมด้วย
3.บริบทและสถานที่โดยรอบ
สถานที่สำคัญใกล้บ้านนั้นเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้าใกล้จนเกินไปก็ไม่ใช่จะดีเสมอไป อาทิ หมู่บ้านที่อยู่ติดกับโรงเรียนซึ่งทุกเช้าก็จะต้องได้ยินเสียงร้องเพลงชาติและเสียงกริ่งเลิกชั้นเรียนดังทุกชั่วโมง หรือหมู่บ้านที่ติดกับวัดก็ต้องฟังเสียงสวดมนต์ไปด้วย รวมไปถึงควรอยู่ห่างไกลแหล่งทิ้งขยะที่มักนำพาปัญหาความสกปรกและกลิ่นไม่พึงประสงค์ลอยเข้ามาในโครงการให้หงุดหงิดใจ ดังนั้น การเลือกบ้านจัดสรร ที่ดีควรอยู่ในพื้นที่ที่มีความสงบ หากเช็กในผังเมืองควรอยู่ในโซนที่อยู่อาศัย และเว้นระยะจากสถานที่ต่างๆ อย่างเหมาะสม
4.พื้นที่ส่วนกลาง
พื้นที่ส่วนกลางของโครงการกลายเป็นหนึ่งในจุดขายสำคัญของโครงการบ้านพร้อมอยู่ โดยเฉพาะกับวิถีชีวิตตั้งแต่เกิดเหตุการณ์การระบาดของโควิด – 19 ที่หลายคนใช้เวลาในการอยู่บ้านมากขึ้น การที่โครงการนั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครันย่อมดีกว่าการต้องเดินทางออกไปใช้บริการข้างนอก โดยพื้นที่ส่วนกลางที่นิยมนำมาพิจารณาในการเลือกซื้อบ้านพร้อมอยู่ ได้แก่ สระว่ายน้ำ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ฟิตเนส ห้องประชุม Co-working Space พื้นที่สีเขียว ทางเท้า และขนาดถนนภายในโครงการ
5.รูปแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอย
ปัจจุบันรูปแบบบ้านมีให้เลือกมากมายตั้งแต่บ้านที่เหมาะสำหรับวัยทำงาน บ้านสำหรับครอบครัวขยาย ไปจนถึงบ้านสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ที่มีสมาชิกในทุกช่วงวัย การเลือกรูปแบบบ้านควรเริ่มจากการพิจารณาพื้นที่ใช้สอยให้เหมาะสมกับอายุและไลฟ์สไตล์ของครอบครัว ทั้งในปัจจุบันและคิดวางแผนล่วงหน้าไปอย่างน้อย 10 ปี ส่วนรูปแบบบ้านนอกจากเลือกในสไตล์ที่ชอบแล้ว อาจพิจารณารูปบ้านที่อยู่ได้นานแบบ Timeless ตลอดจนวัสดุที่ใช้ภายนอกควรเป็นเกรดที่เจ้าของบ้านสามารถดูแลรักษาได้เอง ทั้งนี้เพื่อลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นและความเสียหายก่อนเวลาอันควร
6.ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการโครงการ
ควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการโครงการหรือดีเวลลอปเปอร์โครงการเสียก่อนว่ามีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานานแค่ไหน หรือเคยมีข่าวในแง่ไม่ดีหรือไม่ เช่น เคยถูกร้องเรียนเรื่องบ้านร้าวหรือเลือกใช้วัสดุไม่มีคุณภาพ หรือหากผู้ประกอบการเป็นบริษัทมหาชน อาจลองเข้าไปดูราคาหุ้น ผลประกอบการกำไร-ขาดทุน การขอเพิ่มทุน นโยบายในอนาคตและอัตราการจ่ายปันผล ตลอดจนประวัติของผู้บริหาร เพื่อสร้างมั่นใจได้ว่าบ้านที่เราจะซื้อนั้นออกแบบและสร้างโดยบริษัทที่มีประสบการณ์และมีความมั่นคงสูง หมดกังวลเรื่องการทิ้งงานหรือใช้วัสดุที่ไม่ได้มาตรฐาน
7.การดูแลหลังการขายและนิติบุคคล
เมื่อซื้อบ้านหลังหนึ่งแล้วไม่ได้จบเพียงแค่นั้น แต่เรายังต้องจ่ายค่าบำรุงส่วนกลางทุกเดือน ดังนั้นจึงควรพิจารณาเลือกนิติบุคคลที่ใส่ใจบริการด้วยเช่นกัน ในปัจจุบันนิติบุคคลของโครงการนอกจากจะอำนวยความสะดวกเรื่องทั่วไปให้แก่ลูกบ้านแล้ว ยังช่วยดูแลเรื่องบริการทำความสะอาดและการปล่อยเช่าเพื่อช่วยลดภาระให้ลูกบ้าน ซึ่งหากใครเลือกซื้อบ้านเพื่อเป็นการลงทุนในอนาคต การเลือกโครงการที่มีบริการดูแลการปล่อยเช่าและมีรายละเอียดการบริการที่ชัดเจนยุติธรรม ก็ช่วยให้การบริหารเวลาของลูกบ้านนั้นสะดวกยิ่งขึ้น
8.วัสดุ สุขภัณฑ์ เครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์จากทางโครงการ
หลายโครงการบ้านพร้อมอยู่มักจะรวมเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นอย่างเครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้าและชุดครัวตลอดจนสุขภัณฑ์มาตรฐานมาพร้อมกับบ้านอยู่แล้ว ดังนั้นก่อนตัดสินใจจองบ้านอย่าลืมพิจารณายี่ห้อของสิ่งต่างๆ ที่ได้รับว่าได้มาตรฐาน มีประกันและมีอะไหล่ที่หาได้ง่ายหรือไม่ นอกจากนั้นควรพิจารณาสเปกวัสดุที่ทางโครงการเลือกใช้ตั้งแต่กระเบื้องปูพื้นและผนัง วัสดุกรุบันได หลอดไฟส่องสว่าง รวมไปจนถึงประเภทหน้าต่าง-ประตูด้วย
9.ระบบน้ำประปาและไฟฟ้า
ระบบน้ำประปา ตรวจสอบขนาดถังเก็บน้ำว่าเพียงพอต่อการใช้น้ำต่อวันในกรณีที่ทุกคนในบ้านใช้น้ำพร้อมกัน โดยมีสูตรคำนวณคร่าวๆ ดังนี้
[ขนาดถังเก็บน้ำ]
[=ค่าการใช้น้ำโดยเฉลี่ย 200-250 ลิตร ต่อคนต่อวัน x สมาชิกในบ้าน x จำนวนวันที่ต้องการสำรองน้ำไว้ใช้]
โดยควรเตรียมฐานคอนกรีตเสริมเหล็กสำหรับวางถังน้ำ และเมื่ติดตั้งปั๊มน้ำที่มีคุณภาพเพื่อให้ได้ความดันน้ำที่สม่ำเสมอขณะใช้งาน โดยสำหรับบ้าน 1-2 ชั้น แนะนำเป็นปั๊มน้ำกำลัง 150-250 วัตต์ ที่สามารถเปิดก็อกน้ำพร้อมกันได้ 4-7 ตัว
ระบบไฟฟ้า โดยปกติบ้านทั่วไปจะติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า 1 เฟส ซึ่งเป็นมิเตอร์ขนาด 5(15) A แต่หากเป็นบ้านพร้อมอยู่หลังใหญ่ที่จำเป็นต้องเปิดเครื่องปรับอากาศพร้อมกันหลายๆ เครื่อง มีเครื่องชงกาแฟหรือเตาอบขนาดใหญ่ ควรพิจารณามิเตอร์ 1 เฟส ขนาด 15(45) ที่สามารถจ่ายกำลังไฟสูงกว่า
10.ประเภทของโครงสร้างบ้าน
ปัจจุบันโครงการบ้านพร้อมอยู่นั้นจะสร้างด้วยโครงสร้าง 2 ประเภทด้วยกัน ได้แก่ โครงสร้างคอนกรีตสำเร็จรูป หรือ Precast และโครงสร้างระบบเสาคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ซึ่งโครงสร้างทั้งสองประเภทล้วนแต่มีข้อดีและข้อจำกัดแตกต่างกันไป
- โครงสร้างคอนกรีตสำเร็จรูป ที่ผลิตมาจากโรงงานแล้วมาประกอบหน้างานเลยจะช่วยประหยัดเวลา โครงสร้างมีความแข็งแรงได้มาตรฐานและยังสามารถควบคุณคุณภาพได้ในทุกขั้นตอน แต่ก็มาพร้อมกับข้อจำกัดด้านการรื้อหรือต่อเติมที่ไม่สามารถทุบผนังได้ เนื่องจากจะไปกระทบกับโครงสร้างของบ้านที่ถูกเชื่อมต่อกันทั้งหลัง มีโอกาสเกิดการร้าวและเป็นอันตรายได้
- โครงสร้างระบบเสาคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ที่ใช้เสาและคานทำหน้าที่รับน้ำหนัก นิยมก่อผนังด้วยอิฐแล้วฉาบปูน ซึ่งไม่สามารถควบคุมคุณภาพได้ตลอดเวลา แต่ข้อดีคือ มีความยืดหยุ่นในกรณีที่ต้องการรื้อถอน ทุบผนังหรือต่อเติมได้โดยไม่กระทบความแข็งแรงของโครงสร้าง
ดังนั้นหากใครเลือกบ้านพร้อมอยู่ที่มีแผนต้องต่อเติมแนะนำให้เลือกโครงการที่สร้างบ้านด้วยระบบเสาคาน ส่วนใครถูกใจบ้านที่ก่อสร้างด้วยโครงสร้างสำเร็จรูปก็ควรเลือกรูปแบบของพื้นที่ใช้สอยให้ตรงกับความต้องให้มากที่สุดเพื่อหลีกเลี่ยงการปรับเปลี่ยน แต่ถ้าหากมีความจำเป็นต้องต่อเติมจำเป็นต้องปรึกษาสถาปนิกและวิศวกรโครงการเพื่อความปลอดภัย
คอลัมน์ Home Expert นิตยสารบ้านและสวน มกราคม 2565
เรื่อง : ektida n.
ภาพประกอบ เอกรินทร์ พันธุนิล