HOUSE BECOMES CAFE สรุป กฎหมายอาคาร น่ารู้ในการรีโนเวตบ้านเป็นคาเฟ่

เปิดคาเฟ่เล็ก ๆ ต้องรู้เรื่อง กฎหมายอาคาร ด้วยหรือ? ในปัจจุบัน ธุรกิจคาเฟ่ได้รับความนิยมอย่างสูง ในการสร้างสรรค์พื้นที่คาเฟ่ใหม่สักแห่ง นอกจากต้องคำนึงถึงความสวยงามโดดเด่นแล้ว ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงข้อกฎหมายต่าง ๆ เพื่อให้พื้นที่มีความเหมาะสมต่อการใช้งาน ปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สิน รวมถึงมีความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบ ทั้งยังอาจรวมไปถึงความคล่องตัวทางธุรกิจในเชิงภาษีและบัญชีอีกด้วย แม้ว่าในบางครั้ง ร้านกาแฟขนาดเล็ก อาจไม่ถูกบังคับภายใต้ข้อกฎหมายบางข้อ แต่การศึกษาทำความเข้าใจ ก็ช่วยให้มองเห็นประเด็นสำคัญที่ควรคำนึงถึง และหากปฏิบัติตามได้ ก็จะเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินกิจการในระยะยาวอย่างแน่นอน

01 เปลี่ยนอาคารเดิมเป็นคาเฟ่ จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตไหม?

ก่อนอื่นต้องทราบว่าอาคารเดิมได้ขออนุญาตไว้เป็นอาคารประเภทใด เช่น หากตามใบอนุญาตก่อสร้างเป็นอาคารพักอาศัย การปรับเปลี่ยนมาใช้เป็นร้านกาแฟ ซึ่งถือเป็นการใช้สอยเพื่อการพาณิชย์ จำเป็นต้องทำหนังสือขออนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร (แบบ ข.๓) ต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น (เช่น สำนักเขตหรือองค์การบริหารส่วนตำบล) ให้ถูกต้อง เนื่องจากตามกฎหมาย อาคารพาณิชย์จะกำหนดความสามารถของโครงสร้างในการรับน้ำหนักจร (Live load) ที่มากกว่าอาคารพักอาศัย จึงจำเป็นต้องทำการตรวจสอบว่าอาคารดังกล่าวมีความสามารถที่จะรับน้ำหนักจรในระดับเดียวกับอาคารพาณิชย์ได้จริงหรือไม่ โดยแนบเอกสารรับรองที่ออกให้โดยวิศวกรผู้ได้รับอนุญาต นอกจากนี้ยังมีกำหนดลักษณะของอาคารพาณิชย์อีกหลายประการที่มีผลกับความปลอดภัยและการใช้งาน

ดัดแปลงอาคารแบบไหนไม่ต้องยื่นขออนุญาต

หากว่าอาคารเดิมได้รับอนุญาตให้ใช้งานเป็นอาคารพาณิชย์อยู่แล้ว ก็ขึ้นอยู่กับว่าจะมีการดัดแปลงมากน้อยเพียงใด ซึ่งกฎหมายมีระบุขอบเขตไว้ว่าลักษณะใดที่ ไม่ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคาร ได้แก่

01 เพิ่มหรือลดพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งของอาคารไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน เช่น การเพิ่มพื้นระเบียงโดยยื่นออกไปจากโครงสร้างเดิม

02 เพิ่มหรือลดพื้นที่หลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน เช่น การเพิ่มกันสาดออกไปจากโครงสร้างเดิม

03 มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารที่ใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับโครงสร้างของเดิม เช่น เปลี่ยนคานไม้ที่ผุ เป็นคานไม้ใหม่ แต่หากเปลี่ยนเป็นคานเหล็กถือว่ามีการเปลี่ยนชนิดวัสดุ

04 มีการเปลี่ยนแปลงส่วนของอาคาร ที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยใช้วัสดุชนิดเดิม หรือชนิดอื่นที่ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม เช่น เปลี่ยนกระเบื้องกรุผนัง (น้ำหนักเดิม) รื้อผนังเก่า (น้ำหนักลด) เปลี่ยนผนังอิฐเป็นผนังไม้ (น้ำหนักลด) เปลี่ยนหน้าต่างเป็นผนังทึบ (หากเพิ่มน้ำหนักไม่เกิน 10%)

05 มีการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ภายในอาคาร ที่ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม เช่น เปลี่ยนพื้นช่องโล่งบางส่วนเป็นพื้นที่ใช้งาน

ดังนั้น หากเป็นการปรับปรุงเฉพาะภายในอาคารเดิม ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์อยู่แล้ว โดยไม่กระทบโครงสร้างหลักและน้ำหนักของอาคารมากเกินที่กำหนด ก็ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตนั่นเอง

ส่วนการปรับปรุงจากบ้านพักอาศัยเป็นคาเฟ่ การยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้ และยื่นขอดัดแปลงอาคาร นอกจากจะเป็นการปฏิบัติตามกฎหมายแล้ว อาจมีผลดีเชิงธุรกิจ ภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีสรรพสามิต สถานบริการ แรงงานต่างด้าว และทางบัญชี ผู้ประกอบการควรศึกษาทำความเข้าใจผลประโยชน์ ข้อดีข้อเสีย ซึ่งอาจผูกพันกับประเภทการใช้ของอาคารตามกฎหมายด้วย รวมไปถึงแหล่งเงินทุนในการดำเนินธุรกิจ เช่นกรณีต้องทำโครงการกู้เงินจากธนาคาร เป็นต้น แต่ไม่ว่าจะยื่นขออนุญาตหรือไม่ การดัดแปลง ต่อเติมอาคารใด ๆ ต้องไม่ขัดต่อกฎหมายอาคารที่เกี่ยวข้องด้วย

2. กฎหมายควบคุมอาคารเบื้องต้นสำหรับคาเฟ่ ต้องดูที่จุดไหนบ้าง?

กฎหมายควบคุมอาคารมีรายละเอียดหลายส่วนที่เกี่ยวพันกัน รวมถึงอาจมีกฎหมายเฉพาะของบางท้องที่เพิ่มเติม รวมถึงพระราชบัญญัติผังเมืองที่ควบคุมการก่อสร้างไว้อีกชั้นหนึ่ง บทความนี้เลือกกฎหมายมาอธิบายเพียงบางข้อ ที่น่าจะเกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคารเป็นร้านกาแฟโดยส่วนใหญ่ เพื่อให้ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในบางประเด็น แต่ไม่สามารถกล่าวถึงกฎหมายได้ทุกส่วน หรือใช้เป็นข้อตัดสินได้ และหลายครั้งก็ขึ้นกับการตีความของแต่ละท้องที่ ผู้ประกอบการจึงควรปรึกษาเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น และขอคำแนะนำจากผู้ออกแบบก่อนวางแผนโครงการปรับปรุงอาคารเสมอ
ข้อควรคำนึง

2.1 นิยาม
ในทางกฎหมายอาคารแล้ว “ร้านกาแฟ หรือ คาเฟ่” จะเข้าข่ายทั้ง “อาคารพาณิชย์” และ “ภัตตาคาร” จึงต้องพิจารณากฎหมายทั้งสองส่วนไปพร้อมกัน
– “อาคารพาณิชย์” กฎหมายให้นิยามไว้ค่อนข้างกว้าง หมายถึง อาคารใด ๆ ที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้ และยังรวมถึงอาคารที่ก่อสร้างห่างจากถนนไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้อีกด้วย

– “ภัตตาคาร” หมายถึงอาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ขายอาหารหรือเครื่องดื่ม มีพื้นที่สำหรับตั้งโต๊ะอาหารไว้บริการภายในอาคารหรือภายนอกอาคาร โดยมิได้กำหนดขนาดขั้นต่ำไว้

– “ที่ว่าง” หมายถึง พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งอาจเป็นบ่อน้ำ สระว่ายน้ำ ที่พักขยะ หรือที่จอดรถได้ รวมถึงสิ่งก่อสร้างหรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น (อย่างไรก็ตาม ที่ว่างในกฎหมายบางข้อ อาจมีข้อห้ามสิ่งก่อสร้างที่เป็นอุปสรรคต่อการสัญจรด้วย)

2.2 ทางเดินภายในอาคารพาณิชย์ ต้องกว้างอย่างน้อย 1.50 เมตร

2.3 บันไดอาคารพาณิชย์ มีลักษณะดังนี้ อธิบายในภาพประกอบ

2.4 ระยะดิ่ง ซึ่งวัดจากพื้นชั้นนั้นถึงพื้นชั้นถัดไป หรือหากเป็นชั้นใต้หลังคา ให้วัดจากพื้นถึงยอดฝาผนัง (ไม่รวมโครงสร้างหลังคา) ต้องมีระยะอย่างน้อย ดังภาพประกอบต่อไปนี้

2.5  ห้องซึ่งมีระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงพื้นชั้นถัดไปตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไป สามารถทำพื้นชั้นลอยในห้องนั้นได้ (โดยไม่นับเป็นอีกชั้นหนึ่งนั่นเอง) แต่พื้นชั้นลอยต้องมีเนื้อที่ไม่เกิน 40% ของชั้นหลัก โดยระยะดิ่งของแต่ละชั้นทั้งสองส่วนนี้ต้องไม่น้อยกว่า 2.40 เมตร

2.6  อาคารพาณิชย์ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร สำหรับในเขต กทม. ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ที่ดิน

2.7  ห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารล้ำเข้าไปในที่สาธารณะเว้นแต่ได้รับอนุญาต ดังนั้นรวมถึงกันสาด หลังคา ป้ายและรั้วต่าง ๆ ด้วย

2.8 กฎหมายให้ระยะร่นแนวอาคารพาณิชย์จากถนนสาธารณะไว้หลายกรณีตามขนาดความกว้างของถนน ทั้งนี้โปรดทำความเข้าใจก่อนว่า ความกว้างถนนนั้นวัดจากขอบเขตที่ดินฝั่งตรงข้ามถึงฝั่งเรา คือหมายรวมทั้งถนนและทางเดินเท้าเข้าไปด้วย ซึ่งแบ่งเป็นกรณีต่าง ๆ ดังนี้

2.9 กรณีอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ

2.10 นอกจากร่นแนวอาคารแล้ว ส่วนของกันสาดหรือส่วนยื่นของสถาปัตยกรรมต้องสูงกว่าทางเท้า 3.25 เมตร ด้วย ยกเว้นถ้ายื่นจากผนังไม่เกิน 50 เซนติเมตร และต้องจัดให้มีท่อรับน้ำลงสู่ระบบให้เรียบร้อย

2.11 ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด ในข้อนี้คนทั่วไปอาจเข้าใจยากสักหน่อย โปรดดูภาพประกอบ โดยความสูงของอาคารให้วัดจากระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงส่วนของอาคารที่สูงที่สุด หรือยอดผนังของชั้นสูงสุดกรณีที่เป็นหลังคาทรงจั่วหรือปั้นหยา

2.12 หากท่านจะต่อเติมอาคารเข้าไปใกล้กับอาคารอื่นในที่ดินเจ้าของเดียวกัน กฎหมายจะระบุระยะห่างระหว่างอาคารไว้ในหลายกรณี ขึ้นกับความสูงอาคารและช่องเปิด เช่น มีบ้านพักอาศัยสองหลังในที่ดินเดียวกัน หากทั้งสองหลังมีความสูงไม่เกิน 9 เมตร และผนังด้านที่หันเข้าหากัน ต้องการมีประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงก็ตาม จะต้องห่างกันอย่างน้อย 4 เมตร แต่หากยอมให้ผนังอาคารใดอาคารหนึ่งเป็นผนังทึบ จะห่างกันได้อย่างน้อย 2 เมตร เป็นต้น

2.13 ส่วนผนังอาคารด้านที่ใกล้เขตที่ดิน ถ้าอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงให้อยู่ห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร แต่หากยอมให้ผนังด้านนั้นเป็นผนังทึบ จะสามารถอยู่ห่างเขตที่ดินได้ถึง 50 เซนติเมตร นอกจากนี้ถ้าอาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังทึบนั้นอาจอยู่ชิดเขตที่ดินได้หากได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง สำหรับในเขต กทม. จะระบุไว้แตกต่างกัน ช่องเปิด และระเบียง ตั้งแต่ชั้น 2 ลงมา หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ให้อยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร ส่วนชั้น 3 ขึ้นไปหรือสูงเกิน 9 เมตร ให้อยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

2.14 สำหรับในเขต กทม. อาคารใดๆ ที่สูงไม่เกิน 15 เมตร (ยกเว้นบ้านพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ยังถูกกำหนดให้มีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร หากอาคารสูงเกิน 20 เมตร ต้องมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร และยังใช้นับเป็นที่ว่างตามกฎหมายร่วมกับอาคารอื่นไม่ได้ ยกเว้นใช้ร่วมกับที่ว่างของอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ดังนั้นอาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯจะทำชิดเขตที่ดินไม่ได้)

2.15 ครัวในอาคารจะต้องมีพื้นและผนังที่ทำด้วยวัสดุทนไฟ ส่วนผนังและเพดานสามารถบุด้วยวัสดุทนไฟได้ สำหรับในเขต กทม. เตาไฟสำหรับการพาณิชย์ต้องมีผนังทำด้วยวัสดุทนไฟ อยู่ในอาคารที่ทำด้วยวัสดุทนไฟทั้งพื้นผนังหลังคาและฝ้าเพดาน และควันไฟต้องมีการกรองก่อนระบายสู่บรรยากาศอีกด้วย

2.16 สำหรับในเขต กทม. วัสดุมุงหลังคา ให้ทำด้วยวัสดุทนไฟ เว้นแต่อาคารซึ่งตั้งอยู่ห่างอาคารอื่นหรือทางสาธารณะเกิน 20 เมตร

2.17 สำหรับในเขต กทม. อาคารพาณิชย์ ที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ให้มีที่ว่างด้านหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ซึ่งอาจใช้ร่วมกับที่ว่างของอาคารอื่นได้ และที่ว่างนี้ต้องต่อเชื่อมกับถนนภายใน กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ออกสู่ทางสาธารณะได้ ส่วนด้านหลังอาคารพาณิชย์ ก็ต้องมีที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม เป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกัน กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ซึ่งที่ว่างนี้ห้ามก่อสร้างสิ่งใดที่ขัดขวางทางเดินร่วม เช่นบ่อน้ำ สระน้ำ ที่พักขยะ รั้ว เป็นต้น

2.18 สำหรับในเขต กทม. หากอาคารพาณิชย์อยู่ริมทางสาธารณะ แนวอาคารด้านนั้นจะต้องมีความยาวมากกว่า 1 ใน 8 ของเส้นรอบรูปอาคาร และห่างทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร

2.19 จำนวนชุดสุขภัณฑ์ขั้นต่ำสำหรับกิจการต่างๆ มีกำหนดไว้ทั้งในกฎกระทรวงและข้อบัญญัติ กทม. ให้พิจารณาจำนวนที่มากที่สุดเป็นเกณฑ์เพื่อไม่ให้ขัดกับกฎหมายชุดใด ตัวอย่างเช่น ใน กทม. ภัตตาคาร ต้องจัดให้มีสุขภัณฑ์ต่อพื้นที่ตั้งโต๊ะอาหาร 200 ตารางเมตร ต่อไปนี้ ห้องน้ำชายมีอ่างล้างมือ 1 ชุด ที่ปัสสาวะชาย 2 ชุด และส้วม 1 ชุด ห้องน้ำหญิงมีอ่างล้างมือ 1 ชุด และส้วม 2 ชุด เป็นต้น

03 กฎหมายที่จอดรถ

กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ภัตตาคารที่มีพื้นที่นั่งน้อยกว่า 150 ตารางเมตร และอาคารพาณิชย์ที่มีพื้นที่น้อยกว่า 300 ตารางเมตร ต้องมีที่จอดรถ ดังนั้น หากคาเฟ่มีขนาดเล็กกว่าข้อกำหนดดังกล่าว ก็ไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถตามกฎหมาย แต่หากไม่ลำบากเกินไป การจัดเตรียมไว้ก็จะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจ และลดผลกระทบต่อชุมชน หากลองคำนวณจากอัตราส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้เพื่อเป็นแนวทาง อาจประมาณได้ว่า ควรจัดให้มีที่จอดรถอย่างน้อย 1 คันต่อที่นั่ง 15 ตารางเมตร

ในพื้นที่ กทม. ในกฎกระทรวงระบุไว้ว่า ถ้าภัตตาคารมีพื้นที่นั่งตั้งแต่ 150 ตารางเมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 750 ตารางเมตร ต้องจัดเตรียมที่จอดรถอย่างน้อย 1 คันต่อพื้นที่นั่ง 15 ตารางเมตร ในข้อบัญญัติ กทม. กำหนดไว้อีกแบบ คือให้มีที่จอดรถอย่างน้อย 10 คันต่อพื้นที่ 150 ตารางเมตร ส่วนที่เกินจากนี้ให้เพิ่มที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่นั่ง 20 ตารางเมตร ดังนั้นคาเฟ่ขนาดเล็กใน กทม. อาจพิจารณาที่จอดรถที่เหมาะสมต่อการอำนวยความสะดวกไว้อย่างน้อย 1 คันต่อที่นั่ง 15 ตารางเมตร ก็น่าจะเป็นประโยชน์

– ส่วนพื้นที่จังหวัดอื่นๆ ในกฎกระทรวงระบุไว้ว่า ให้ภัตตาคารมีที่จอดรถ 1 คันต่อ 40 ตารางเมตร ก็สามารถใช้เป็นแนวทางได้

ต่อไปนี้เป็นแนวทางในการออกแบบที่จอดรถ โดยได้อ้างอิงจากกฎหมายมาเพียงบางข้อ ใช้สำหรับคาเฟ่ขนาดเล็กที่มิได้ถูกกำหนดให้มีที่จอดรถตามกฎหมาย (หากเข้าข่ายต้องจัดให้มีที่จอดรถ หรือหากสร้างขึ้นเป็นอาคารจอดรถ 10 คันขึ้นไป จะมีกฎหมายอีกหลายข้อต้องศึกษาเพิ่มเติม)

-ที่จอดรถควรอยู่ในบริเวณเดียวกับอาคาร ถ้าอยู่นอกพื้นที่ ควรมีทางไปสู่อาคารระยะไม่เกิน 200 เมตร ภาพประกอบ
มีที่กลับรถที่เพียงพอเหมาะสม หรือจะจัดเป็นเดินรถทางเดียวก็ได้

-ทางเข้าออกรถยนต์กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร หรือหากจัดเป็นเดินรถทางเดียวต้องกว้างไม่น้อยกว่า 3.50 เมตร

-ทางเข้าออกรถยนต์ต้องไม่อยู่ในจุดที่เป็นทางร่วมทางแยกหรือเชิงสะพาน โดยศูนย์กลางของทางเข้าออก ต้องอยู่ห่างจากจุดเริ่มต้นโค้งหรือหักมุมของขอบทางร่วมทางแยกสาธารณะ อย่างน้อย 20 เมตร และต้องอยู่ห่างจากเชิงลาดสะพาน อย่างน้อย 50 เมตร (สำหรับ กทม. กฎหมายมียกเว้นสะพานบางประเภท)

-ขนาดของช่องจอดรถและทางเดินรถ มีหลายกรณีดังนี้

– จอดตั้งฉาก 90 องศากับทางเดินรถ มีขนาดอย่างน้อย กว้าง 2.40 เมตร ยาว 5.00 เมตร ทางวิ่งรถกว้าง 6.00 เมตรขึ้นไป
– จอดขนานกับทางเดินรถ มีขนาดอย่างน้อย กว้าง 2.40 เมตร ยาว 6.00 เมตร ทางวิ่งรถกว้าง 3.50 เมตรขึ้นไป
– จอดทำมุมกับทางเดินรถน้อยกว่า 30 องศา มีขนาดอย่างน้อย กว้าง 2.40 เมตร ยาว 6.00 เมตร ทางวิ่งรถกว้าง 3.50 เมตร ขึ้นไป
– จอดทำมุมกับทางเดินรถตั้งแต่ 30 องศา แต่ไม่เกิน 60 องศา มีขนาดอย่างน้อย กว้าง 2.40 เมตร ยาว 5.50 เมตร ทางวิ่งรถกว้าง 5.50 เมตร ขึ้นไป
– จอดทำมุมกับทางเดินรถเกิน 60 องศา มีขนาดอย่างน้อย กว้าง 2.40 ยาว 5.50 เมตร ทางวิ่งรถกว้าง 6.00 เมตร ขึ้นไป

04 กฎหมายบ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว

ในกรณีดัดแปลงบ้านแถว ห้องแถว หรือตึกแถวเป็นคาเฟ่ นอกจากต้องดูกฎหมายสำหรับภัตตาคารและอาคารพาณิชย์ตามที่กล่าวมาแล้ว ก็จะต้องคำนึงถึงกฎหมายสำหรับบ้านแถว ห้องแถว หรือตึกแถวด้วย ซึ่งจะดัดแปลงหรือต่อเติมไปให้ขัดต่อกฎหมายมิได้ เพราะจะมีผลต่อความปลอดภัยและการใช้งาน ในที่นี้ขอยกมาเฉพาะประเด็นสำคัญที่มักเกี่ยวข้องมาดังนี้

4.1 โดยนิยามแล้ว บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว มีลักษณะคล้ายกันคือเป็นคูหาติดๆกันสองคูหาขึ้นไป เพียงแต่ ”ห้องแถว” ใช้วัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ “ตึกแถว” ใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งทั้งสองแบบนี้ อาจขออนุญาตก่อสร้างระบุเป็นที่อยู่อาศัย หรืออาคารพาณิชย์ หรือทั้งสองอย่างร่วมกันก็เป็นไปได้ กรณีใช้เป็นที่อยู่อาศัยจะเรียกว่า “บ้านแถว” และจะต้องมีที่ว่างด้านหน้าด้านหลัง และมีความสูงไม่เกิน 3 ชั้น

4.2 ห้องแถวหรือตึกแถว มีความลึกได้ไม่เกิน 24 เมตร และในกรณีที่ลึกเกิน 16 เมตร จะต้องมีที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม เป็นพื้นที่อย่างน้อย 10% ของพื้นที่ชั้นล่าง ที่ตำแหน่งระหว่างความลึก 12-16 เมตร ดังนั้น จะดัดแปลงที่ว่างทั้งหมดเป็นห้องไม่ได้

4.3 ห้องแถวหรือตึกแถว จะสร้างต่อเนื่องกันได้ไม่เกิน 10 คูหา และไม่เกิน 40 เมตร ดังนั้น ห้องริมสุดของตึกแถวที่ยาวถึง 40 เมตรแล้วจะต่อเติมต่อเนื่องยาวออกไปอีกไม่ได้

4.4 ผนังของตึกแถวหรือบ้านแถว ต้องทำด้วย “วัสดุถาวรที่ทนไฟ” เช่นผนังก่ออิฐหนาอย่างน้อย 8 เซนติเมตร

4.5 ทุกระยะไม่เกิน 5 คูหาต้องมี “ผนังกันไฟ” จากพื้นดินจนถึงดาดฟ้า หรือสูงเหนือหลังคา 30 เซนติเมตรไปตามความลาดของหลังคา เช่น ผนังก่ออิฐหนาอย่างน้อย 18 เซนติเมตร หรือผนังคอนกรีตเสริมเหล็กหนาอย่างน้อย 12 เซนติเมตร ไม่มีช่องให้ควันหรือไฟผ่านได้ ดังนั้น จะดัดแปลงผนังนี้ให้มีช่องทางเดิน หรือทุบทำลายลงไม่ได้

4.6 ห้องแถวและตึกแถว ระยะดิ่งของชั้นล่างอย่างน้อย 3.50 เมตร ส่วนชั้นสองขึ้นไปอย่างน้อย 3.00 เมตร ดังนั้น ในข้อนี้จะทำให้ดัดแปลงเป็นอาคารพาณิชย์ (ที่กฎหมายระบุให้ระยะดิ่ง 3.00 เมตรขึ้นไป) ได้โดยไม่เป็นอุปสรรค ยกเว้นในกรณีบ้านแถวที่กฎหมายกำหนดระยะดิ่งที่ 2.60 เมตร ควรตรวจสอบให้ดี

4.7 หากเข้าข่ายต้องมีบันไดหนีไฟ เช่น สูง 4 ชั้นขึ้นไป หรือสูง 3 ชั้นและมีดาดฟ้ามากกว่า 16 ตารางเมตร การดัดแปลงอาคารก็ต้องจัดให้บันไดหนีไฟไว้โดยมีลักษณะต่างๆตามกฎหมาย ซึ่งสำหรับบ้านแถวและตึกแถวที่สูงไม่เกิน 4 ชั้น สามารถทำบันไดหนีไฟที่มีความลาดชันเกิน 60 องศาได้ โดยให้มีชานพักบันไดทุกชั้นของอาคาร สำหรับในเขต กทม. อนุญาตให้เป็นบันไดหนีไฟในแนวดิ่งได้ด้วย ซึ่งบันไดหนีไฟจะมีลักษณะที่กฎหมายกำหนดอยู่อีกหลายประการที่ควรทำความเข้าใจ ในที่นี้ไม่ได้ลงรายละเอียด

4.8 หากขออนุญาตใช้ห้องแถวหรือตึกแถวเป็นทั้งการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยด้วยกัน ก็จะต้องมีที่ว่างตามกฎหมายของที่อยู่อาศัย คือ 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด หากทำพาณิชย์อย่างเดียว ให้มีที่ว่าง 10% สำหรับในเขต กทม. ให้คิดสัดส่วนดังกล่าวจากเนื้อที่ดิน

4.9 ห้องแถวหรือตึกแถว ซึ่งด้านหน้าไม่ติดริมถนนสาธารณะ ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร โดยไม่ให้มีส่วนใดของอาคารยื่นล้ำเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าว ดังนั้นจะต่อเติมห้องหรือกันสาดเพิ่มเข้าไปด้านหน้าเหนือที่ว่างนั้นไม่ได้ สำหรับในเขต กทม. จะใช้บังคับบ้านแถวด้วย และหากสูงเกิน 3 ชั้น จะต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร (ที่ว่างนี้ใช้ร่วมกันได้)

4.10 ห้องแถวหรือตึกแถว ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารกว้างอย่างน้อย 3 เมตร ที่ใช้ติดต่อถึงกันได้ ดังนั้นจะต่อเติมห้องหรือกันสาดเพิ่มเข้าเหนือที่ว่างนั้นไม่ได้ รวมถึงทำบ่อน้ำ รั้ว หรือที่พักขยะ ที่กีดขวางการสัญจรไม่ได้

4.11 ห้องแถวหรือตึกแถว รวมถึงบ้านแถว ที่ยาวต่อเนื่องเกิน 10 คูหา หรือ 40 เมตรแล้ว ต้องเว้นที่ว่างระหว่างแถวอย่างน้อย 4 เมตรที่เชื่อมกับที่ว่างหลังอาคาร หากเว้นไว้ไม่ถึง 4 เมตร จะไม่นับเป็นที่ว่าง จะนับว่าอาคารนั้นต่อเนื่องกัน ดังนั้น การต่อเติมอาคารเข้ามาในที่ว่างนี้ต้องตรวจสอบจำนวนคูหาทั้งแถว ความยาวแถว และที่ว่างที่เหลือให้ถูกต้อง รวมถึงทำบ่อน้ำ รั้ว หรือที่พักขยะ ที่กีดขวางการสัญจรไม่ได้

4.12 ห้องแถวหรือตึกแถวที่ด้านข้างชิดเขตที่ดินผู้อื่น ให้เว้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่กฎหมายยกเว้นให้สำหรับกรณีสร้างใหม่ทดแทนของเดิม แต่ต้องมีพื้นที่ไม่มากกว่าเดิม และสูงไม่เกิน 15 เมตร สำหรับในเขต กทม. จะใช้บังคับบ้านแถวด้วย และยกเว้นให้บ้านแถวเฉพาะที่สูงไม่เกิน 12 เมตร

4.13 ส่วนที่แตกต่างสำหรับบ้านแถว คือให้เว้นที่ว่างด้านหน้า 3 เมตร และด้านหลัง 2 เมตรเป็นอย่างน้อย

4.14 สำหรับในเขต กทม. ห้องแถวและตึกแถวด้านหน้าสามารถประชิดติดริมทางสาธารณะได้ และแนวอาคารด้านนี้ต้องห่างทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร

4.15 สำหรับในเขต กทม. ตึกแถว ต้องมีที่จอดรถอย่างน้อย 1 คันต่อ 1 คูหา ดังนั้นหากที่ว่างหน้าอาคารถูกกำหนดเป็นที่จอดรถตามกฎหมาย ก็ไม่สามารถดัดแปลงเป็นอย่างอื่นได้

4.16 จำนวนสุขภัณฑ์สำหรับห้องแถว ตึกแถว ไม่ว่าจะใช้พาณิชย์ หรืออาศัย หรือบ้านแถว จะกำหนดไว้น้อยกว่าจำนวนที่กำหนดสำหรับภัตตาคาร จึงควรตรวจสอบและใช้จำนวนที่มากกว่าเป็นเกณฑ์

นอกจากทั้งหมดนี้แล้ว ยังมีกฎหมายที่มิได้กล่าวถึงในรายละเอียดไว้ในบทความนี้ด้วย เช่นข้อกำหนดเกี่ยวกับป้าย ซึ่งระบุขอบเขตความสูง ขนาด และตำแหน่งติดตั้ง รวมถึงกฎหมายสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการ ที่แม้คาเฟ่เล็กๆจะไม่ถูกควบคุม แต่การเตรียมในส่วนที่สำคัญไว้ เช่นทางลาดและห้องน้ำที่มีลักษณะเหมาะสม ก็ยิ่งส่งเสริมการดำเนินธุรกิจได้ดี ไม่เพียงแต่รองรับคนพิการ ยังรวมถึงผู้สูงอายุและเด็กอีกด้วย

05 กฎหมายอื่น ๆ ที่อาจเกี่ยวข้อง

นอกจากกฎหมายอาคารแล้ว ภัตตาคารและอาคารพาณิชย์ตามกฎหมาย ต้องรับผิดชอบต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้เข้าใช้ กฎหมายจึงมีระบุรายละเอียดด้านอื่นนอกจากตัวอาคารไว้อีกหลายส่วน ที่ผู้ประกอบการควรศึกษาไว้เช่นกัน

1. กฎกระทรวง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ กำหนดให้อาคารพาณิชย์เกิน 300 ตารางเมตรเมื่อสร้างหรือดัดแปลงเสร็จแล้ว ต้องแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้าตรวจสอบ เพื่อออกใบอนุญาตใช้งานให้ก่อนเข้าใจอาคารได้
2. พระราชบัญญัติการสาธารณสุข ภัตตาคารต้องทำหนังสือแจ้งหรือขออนุญาต (ขึ้นกับขนาดพื้นที่) ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งกำหนดสุขลักษณะของสถานที่จำหน่ายอาหารไว้หลายประการ
3. กฎหมายแรงงาน กำหนดสิทธิและหน้าที่ของนายจ้างและลูกจ้าง

ผู้ประกอบการสามารถศึกษากฎหมายอาคาร และที่เกี่ยวข้องกับภัตตาคาร เพิ่มเติมได้จาก
– กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 และกฎกระทรวง ฉบับที่ 61 พ.ศ. 2550
– กฎกระทรวง ฉบับที่ 63 พ.ศ. 2551
– กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 พ.ศ. 2517 และกฎกระทรวง ฉบับที่ 64 พ.ศ. 2555
– ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544
– กฎกระทรวง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552
– พระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ. 2535
– กฎกระทรวง สุขลักษณะของสถานที่จำหน่ายอาหาร พ.ศ. 2561

 


ติดตามเนื้อหาคู่มือการ “เปลี่ยนบ้านเก่าเป็นคาเฟ่” เพิ่มเติมได้ใน
หนังสือ House Becomes Cafe