” ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน ใครเป็นคนจ่าย?” เป็นคำถามคลาสสิกที่คนที่คิดจะขายบ้าน ขายที่ดิน อยากรู้ เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้ถือเป็นต้นทุนในการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่มักจะตกลงกันว่า จ่ายค่าโอนกันคนละครึ่ง
แต่พอถึงเวลาจริงๆ ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน มันมีค่าใช้จ่ายหลายอย่างนะคะ ค่าโอน ค่าภาษี ค่าอากร ฯลฯ แล้วสุดท้ายก็ทะเลาะกันหรือเกิดปัญหาโต้เถียง คนซื้อบอกก็ค่าโอนคนละครึ่งไง ภาษีเกี่ยวอะไรกับเค้าล่ะ คนขายก็ว่า ค่าโอนหมายถึงทุกค่ารวมกัน แล้วค่อยหารสองอะไรประมาณนี้
โดยปกติค่าภาษีเงินได้ ผู้ขายควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าจดจำนอง ผู้ซื้อควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่น แล้วแต่ตกลงกันว่าใครจะออกเท่าใด (จะออกคนละครึ่งหรือฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดออกทั้งหมด) แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นไม่ได้มีกฎตายตัวว่าใครต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ผู้ขายบางรายอาจให้ผู้ซื้อออกค่าโอนและค่าภาษีทุกอย่าง หรือผู้ขายบางรายอาจเป็นคนออกทั้งหมด (โดยที่ผู้ขายได้บวกค่าโอนต่างๆ เหล่านี้ไปในราคาขายแล้ว)
ดังนั้นผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ก่อนทำการตกลงซื้อขายหรือก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะอาจมีปัญหาและโต้เถียงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรรวมรายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นภายหลัง
ค่าโอนบ้าน-ที่ดิน ปี 2565
ข่าวดี! ล่าสุดปี 2565 กรมที่ดินได้ประกาศลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม 2565 โดยมีเงื่อนไขดังนี้
- ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2% เหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นอาคารที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารประเภทดังกล่าว โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1% เหลือ 0.01% ในการจดทะเบียนจำนองพร้อมกับการโอนซื้อขาย โดยวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น
ค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการโอนบ้านและที่ดิน
โดยสรุปแล้ว สำหรับการโอนบ้านและที่ดินภายในช่วงวันที่ 18 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม 2565 จะมีค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการโอนบ้านและที่ดิน ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารประเภทดังกล่าว คิดที่อัตรา 0.01% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 1,000,000 ส่วนราคาขาย 1,500,000 ให้ใช้ราคาที่สูงที่สุด คือ 0.01% ของ 1,500,000 คือ 150 บาท
ส่วนการโอนที่ดิน หรืออาคารประเภทอื่นๆ ที่ไม่เข้าเกณฑ์ คิดที่อัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่าตามเดิม
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดอัตราอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน เเล้วเเต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ใช้ราคานั้นคำนวณ ภาษีประเภทนี้เป็นภาษีที่จะเรียกเก็บจากการขายบ้านที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีเป็นหลัก โดยนับตั้งเเต่วันที่รับโอนบ้านมา มีข้อยกเว้นที่จะไม่ต้องเสียคือ
- คุณถือครองทรัพย์สินมาเกิน 5 ปี
- คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น จะเป็นผู้อาศัย หรือเป็นเจ้าบ้านก็ได้ มานานเกิน 1 ปี นับย้อนหลังไปจากวันขาย
3. ค่าอากรสแตมป์
คิดอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าคุณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว อันนี้ไม่ต้องเสีย แต่ถ้าคุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคุณต้องเสียค่าอากรค่ะ
4. ภาษีรายได้บุคคลธรรมดา
มีการคิดแบบ ขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆตามจำนวนปีถือครอง การคำนวนอาจจะสลับซับซ้อนก็ตามระเบียบและหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรค่ะ
5. ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน)
สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารประเภทดังกล่าว คิดที่อัตรา 0.01% ของมูลค่าที่จำนอง (วงเงินที่กู้) ส่วนการโอนที่ดิน หรืออาคารประเภทอื่นๆ ที่ไม่เข้าเกณฑ์ คิดที่อัตรา 1% ตามเดิม
6. ค่าอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ ค่าอากร ค่าพยาน
เมื่อเอาค่าใช้จ่ายทุกข้อมารวมกันแล้ว ก็จะได้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่คุณจะต้องเสียในวันที่จะต้องมีการโอนกันที่กรมที่ดินนั่นเองค่ะ
กฎหมายอาคาร(แบบเข้าใจง่าย) สำหรับคนที่กำลังจะสร้างบ้าน
รู้ข้อกฎหมาย เคลียร์! ปัญหาการ จอดรถขวาง
ติดตามบ้านและสวน www.facebook.com/baanlaesuanmag
